Log In vs Upêka : lequel choisir en 2026 ?
Log In (Theoreim) affiche un taux de distribution de "6,21%" contre "5,71%" pour Upêka (Axipit), mais cette différence masque des stratégies d'investissement radicalement opposées.
Log In mise sur la logistique européenne avec un TRI anticipé de "5%" tandis qu'Upêka vise "6,5%" grâce à sa diversification sectorielle. L'une privilégie la régularité des flux, l'autre la performance à terme.
Deux approches distinctes pour des profils d'investisseurs différents en 2026.
Comparaison détaillée : Log In vs Upêka
| TD 2026 | 6.21% | 5.71% |
|---|---|---|
| TRI | 5.0% | 6.5% |
| Prix de la part | 255.0EUR | 206.0EUR |
| Prix de retrait | 229.5EUR | 206.0EUR |
| Investissement min. | 1 020€ (4 parts) | 206€ (1 part) |
| Frais de souscription | 10.0% | 0.0% |
| Frais de gestion | 14.4% TTC | 18.0% TTC |
| TOF | 100.0% | 100.0% |
| Endettement | 4.8% | 3.14% |
| Delai de jouissance | 5.0 mois | 4.0 mois |
| Pays | Europe (logistique) | Europe |
Notre avis sur Log In
Log In développe une stratégie spécialisée sur l'immobilier logistique européen, générant un taux de distribution de "6,21%" avec une prime de gestion annuelle de "8,21%".
La SCPI affiche une capitalisation de "234,2 millions d'euros" et un taux d'occupation financier de "100%".
La répartition géographique privilégie l'Italie ("29%"), l'Espagne ("27%") et la Grande-Bretagne ("24%"), avec une exposition aux locaux d'activités ("70%") et à la logistique pure ("24%").
Cette spécialisation sectorielle permet une expertise pointue mais limite la diversification des risques.
Le ticket d'entrée s'établit à "1 020 euros" pour 4 parts au prix unitaire de "255 euros". Les frais de souscription atteignent "10%" tandis que les frais de gestion représentent "14,4%" des loyers collectés.
Le délai de jouissance est fixé à "5 mois".
La société de gestion anticipe un TRI de "5%" sur 10 ans, avec un prix de retrait actuellement fixé à "229,5 euros", soit une décote de "10%" par rapport au prix de souscription.
✓ Points forts
- Taux de distribution élevé de 6,21%
- Spécialisation logistique européenne
- Capitalisation solide de 234,2M€
- Taux d'occupation financier de 100%
✗ Points faibles
- Frais de souscription de 10%
- Décote de sortie de 10%
- Concentration sectorielle risquée
Notre avis sur Upêka
Upêka propose une approche diversifiée de l'immobilier européen avec un taux de distribution de "5,71%" et une prime de gestion annuelle de "8,71%".
Cette SCPI de "37,54 millions d'euros" de capitalisation maintient un taux d'occupation financier de "100%".
La diversification géographique s'appuie sur l'Espagne ("44%"), les Pays-Bas ("41%") et la France ("10%").
La répartition sectorielle équilibrée couvre six segments : autres actifs ("24%"), santé ("21%"), logistique ("21%"), locaux d'activités ("12%"), commerces et bureaux ("11%" chacun).
L'accessibilité financière constitue un atout majeur avec un investissement minimum de "206 euros" pour une part, sans frais de souscription ("0%").
Les frais de gestion s'élèvent à "18%" des loyers perçus, compensés par l'absence de frais d'entrée. Le délai de jouissance est de "4 mois".
La société de gestion Axipit Real Estate Partners table sur un TRI de "6,5%" sur 10 ans. Le prix de retrait correspond exactement au prix de souscription ("206 euros"), éliminant toute décote de sortie.
✓ Points forts
- Aucun frais de souscription
- Diversification sectorielle sur 6 segments
- TRI anticipé de 6,5% sur 10 ans
- Aucune décote de sortie
✗ Points faibles
- Capitalisation limitée à 37,54M€
- Frais de gestion élevés de 18%
- Taux de distribution plus faible
Performance et stratégie de rendement
Log In distribue davantage avec 6.21% contre 5.71% pour Upêka. Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire. Sur la performance globale (TRI 10 ans), Upêka prend l'avantage avec 6.5%.
Log In privilégie la distribution immédiate avec "6,21%" contre "5,71%" pour Upêka, mais cette dernière vise un TRI supérieur ("6,5%" vs "5%").
Cette divergence reflète deux stratégies temporelles : l'une favorise le cash-flow présent, l'autre la valorisation future du patrimoine.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Log In : 100% d'exposition étrangère. Upêka : 90% d'exposition étrangère.
Les deux SCPI offrent une fiscalité attractive pour les TMI élevées avec "100%" d'exposition hors France.
Log In diversifie sur quatre pays européens majeurs tandis qu'Upêka se concentre sur l'Espagne et les Pays-Bas, deux juridictions fiscalement efficientes.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
Upêka élimine les frais de souscription ("0%" vs "10%" pour Log In) mais compense par des frais de gestion majorés ("18%" vs "14,4%"). Sur 10 ans, Log In reste plus coûteux de 2 à 3 points selon le montant investi.
Upêka est imbattable pour les versements programmés. Log In impose un ticket plus conséquent.3. La structure des frais, un équilibre différent
Log In applique 14.4% TTC de frais de gestion annuels contre 18.0% TTC pour Upêka. Log In est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Log In vise un TRI de 5.0% sur 10 ans. Upêka affiche un objectif de 6.5% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Upêka (6.5%) est plus ambitieux, cela traduit une stratégie de création de valeur immobilière. Log In joue une carte légèrement plus prudente mais très stable sur la distribution.
🌍 Zones géographiques
Log In : Europe (logistique). Upêka : Europe.
🏢 Thématique sectorielle
Log In est une SCPI de type specialisee tandis que Upêka est positionnée diversifiee. Des thématiques différentes qui peuvent être complémentaires dans un portefeuille diversifié.
📐 Taille et liquidité
Log In : 234.2 M€ de capitalisation · Upêka : 37.54 M€. Log In est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Log In vs Upêka
Répartition sectorielle : Log In vs Upêka
Frais et liquidité : les points de vigilance
Décote à la sortie : Log In : 255€ → 229.5€ (perte de 25.50€ par part, soit 10.0%) . Upêka : 206€ → 206€ (pas de décote). Upêka est plus avantageuse à la sortie.
Log In impose une décote de sortie de "10%" (prix de retrait à "229,5€" vs "255€" d'achat) tandis qu'Upêka garantit la parité ("206€" dans les deux sens).
Cette différence représente un coût de sortie de "25,5€" par part Log In contre zéro pour Upêka.
C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 255.0€, une décote de 10.0% représente 2550€ perdus si vous revendez immédiatement.Upêka est sans frais d'entrée. Sur 10 000€, vous économisez 1000€ vs Log In.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
Log In et Upêka forment un duo complémentaire pour équilibrer rendement courant et potentiel de plus-value.
La spécialisation logistique de Log In compense la diversification d'Upêka, tandis que l'absence de frais d'entrée d'Upêka permet d'optimiser l'allocation globale.
Questions fréquentes
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Log In si :
- Vous cherchez un rendement courant élevé
- Votre TMI permet d'amortir les frais d'entrée
- Vous croyez au potentiel logistique européen
👉 Choisissez Upêka si :
- Vous cherchez la performance long terme
- Votre TMI est modérée ou élevée
- Vous privilégiez la diversification sectorielle