Log In vs Principal Inside : lequel choisir en 2026 ?
Log In et Principal Inside représentent deux approches distinctes de l'investissement SCPI pour 2026. Log In affiche un taux de distribution de "6,21%" avec un TRI à 10 ans de "5%", ciblant la logistique européenne.
Principal Inside propose un TD de "6%" mais un TRI supérieur à "6,5%", exclusivement focalisée sur le marché de la santé américain.
Comparaison détaillée : Log In vs Principal Inside
| TD 2026 | 6.21% | 6.0% |
|---|---|---|
| TRI | 5.0% | 6.5% |
| Prix de la part | 255.0EUR | 250.0EUR |
| Prix de retrait | 229.5EUR | 225.0EUR |
| Investissement min. | 1 020€ (4 parts) | 250€ (1 part) |
| Frais de souscription | 10.0% | 10.0% |
| Frais de gestion | 14.4% TTC | 12.0% TTC |
| TOF | 100.0% | 100.0% |
| Endettement | 4.8% | 0.0% |
| Delai de jouissance | 5.0 mois | 5.0 mois |
| Pays | Europe (logistique) | Europe, USA |
Notre avis sur Log In
Log In développe par Theoreim/Principal RE une stratégie spécialisée dans les locaux d'activités et la logistique européenne.
Le fonds affiche un taux de distribution de "6,21%" et un prix de part à "255€", avec un patrimoine de "234,2 millions d'euros".
La répartition géographique privilégie l'Italie ("29%"), l'Espagne ("27%") et la Grande-Bretagne ("24%"). Les locaux d'activités représentent "70%" des investissements, complétés par "24%" de logistique pure.
Le fonds maintient un endettement modéré de "4,80%" et applique des frais de gestion de "14,4%". L'investissement minimum s'établit à "1 020€" pour 4 parts, avec un délai de jouissance de "5 mois".
✓ Points forts
- TD attractif à 6,21%
- Diversification européenne équilibrée
- Spécialisation logistique porteuse
- Capitalisation solide de 234,2M€
✗ Points faibles
- TRI limité à 5% sur 10 ans
- Frais de gestion élevés à 14,4%
- Décote importante à la revente
Notre avis sur Principal Inside
Principal Inside de Principal Real Estate adopte une approche diversifiée centrée sur le marché américain. Le fonds délivre un taux de distribution de "6%" avec un TRI projeté de "6,5%" sur 10 ans, pour un prix de part de "250€".
L'allocation géographique est exclusivement américaine ("100%"), avec une dominante santé à "58%" du patrimoine. Cette spécialisation sectorielle vise les actifs de santé américains, marché porteur sur le long terme.
Le fonds fonctionne sans endettement ("0%") et présente une capitalisation de "20 millions d'euros". Les frais de gestion s'élèvent à "12%" avec un ticket d'entrée accessible dès "250€" pour 1 part.
✓ Points forts
- TRI élevé à 6,5% sur 10 ans
- Exposition au marché US
- Frais de gestion modérés à 12%
- Ticket d'entrée accessible à 250€
✗ Points faibles
- Capitalisation réduite de 20M€
- Concentration géographique US
- Absence de diversification sectorielle
Performance et stratégie de rendement
Log In distribue davantage avec 6.21% contre 6.0% pour Principal Inside. Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire. Sur la performance globale (TRI 10 ans), Principal Inside prend l'avantage avec 6.5%.
Principal Inside surpasse Log In sur le TRI 10 ans ("6,5%" vs "5%") malgré un TD légèrement inférieur ("6%" vs "6,21%"). Cette différence traduit un meilleur potentiel d'appréciation du patrimoine américain face au portefeuille européen.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Log In : 100% d'exposition étrangère. Principal Inside : 100% d'exposition étrangère.
Les deux SCPI optimisent la fiscalité des TMI élevées avec leurs expositions hors France ("100%" chacune).
Log In diversifie sur 6 pays européens quand Principal Inside se concentre sur les États-Unis, offrant deux stratégies d'optimisation fiscale distinctes.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
Principal Inside présente un avantage de "2,4 points" sur les frais de gestion ("12%" vs "14,4%") avec des frais de souscription identiques à "10%". Cette différence impacte directement la performance nette sur le long terme.
Principal Inside est imbattable pour les versements programmés. Log In impose un ticket plus conséquent.3. La structure des frais, un équilibre différent
Log In applique 14.4% TTC de frais de gestion annuels contre 12.0% TTC pour Principal Inside. Principal Inside est plus économique sur la gestion annuelle.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Log In vise un TRI de 5.0% sur 10 ans. Principal Inside affiche un objectif de 6.5% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Principal Inside (6.5%) est plus ambitieux, cela traduit une stratégie de création de valeur immobilière. Log In joue une carte légèrement plus prudente mais très stable sur la distribution.
🌍 Zones géographiques
Log In : Europe (logistique). Principal Inside : Europe, USA.
🏢 Thématique sectorielle
Log In est une SCPI de type specialisee tandis que Principal Inside est positionnée diversifiee. Des thématiques différentes qui peuvent être complémentaires dans un portefeuille diversifié.
📐 Taille et liquidité
Log In : 234.2 M€ de capitalisation · Principal Inside : 20.0 M€. Log In est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Log In vs Principal Inside
Répartition sectorielle : Log In vs Principal Inside
Frais et liquidité : les points de vigilance
Décote à la sortie : Log In : 255€ → 229.5€ (perte de 25.50€ par part, soit 10.0%) . Principal Inside : 250€ → 225€ (perte de 25.00€ par part, soit 10.0%) . Principal Inside est plus avantageuse à la sortie.
Log In affiche une décote de "10%" (prix retrait "229,5€" vs achat "255€") comparable aux "10%" de Principal Inside ("225€" vs "250€"). Cette parité facilite l'arbitrage entre les deux fonds selon les objectifs patrimoniaux.
C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 255.0€, une décote de 10.0% représente 2550€ perdus si vous revendez immédiatement.Frais de souscription : 10.0% pour Log In et 10.0% pour Principal Inside. Horizon recommandé : 8 ans minimum pour les amortir.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
Log In et Principal Inside forment une complémentarité géographique Europe/Amérique intéressante. Cette combinaison permet d'équilibrer distribution actuelle ("6,21%" vs "6%") et potentiel de croissance (TRI "5%" vs "6,5%").
Questions fréquentes
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Log In si :
- Vous cherchez une diversification européenne
- Votre TMI permet d'optimiser la fiscalité UE
- Vous privilégiez la distribution immédiate
👉 Choisissez Principal Inside si :
- Vous cherchez un potentiel de plus-value
- Votre TMI élevée valorise l'exposition US
- Vous misez sur le secteur santé