Comète vs Log In : lequel choisir en 2026 ?
Comète d'Alderan et Log In de Theoreim proposent deux approches distinctes de l'investissement SCPI européen en 2026.
Comète mise sur la diversification avec un taux de distribution de "9%" et un TRI de "6,5%" sur 10 ans, tandis que Log In se spécialise dans la logistique avec un TD de "6,21%" et un TRI de "5%".
Ces deux SCPI présentent des profils de risque et de rendement complémentaires pour les investisseurs cherchant une exposition immobilière européenne.
Comparaison détaillée : Comète vs Log In
| TD 2026 | 9.0% | 6.21% |
|---|---|---|
| TRI | 6.5% | 5.0% |
| Prix de la part | 250.0EUR | 255.0EUR |
| Prix de retrait | 225.0EUR | 229.5EUR |
| Investissement min. | 250€ (1 part) | 1 020€ (4 parts) |
| Frais de souscription | 10.0% | 10.0% |
| Frais de gestion | 11.0% TTC | 14.4% TTC |
| TOF | 99.1% | 100.0% |
| Endettement | 0.0% | 4.8% |
| Delai de jouissance | 5.0 mois | 5.0 mois |
| Pays | Europe, International | Europe (logistique) |
Notre avis sur Comète
Comète d'Alderan affiche des performances solides avec un taux de distribution de "9%" et un plus-value moyenne annuelle de "9%", générant un TRI de "6,5%" sur 10 ans.
Cette SCPI diversifiée capitalise "519,6 millions d'euros" et maintient un taux d'occupation financier de "99,10%".
La stratégie géographique privilégie la Grande-Bretagne à "47%", suivie de l'Espagne ("15%") et de l'Italie ("12%"). Cette répartition offre une exposition équilibrée aux marchés immobiliers européens matures.
L'absence totale d'endettement ("0%") sécurise l'investissement mais limite l'effet de levier.
La diversification sectorielle couvre les commerces ("28%"), la logistique ("24%") et l'hôtellerie ("16%"), réduisant la dépendance à un secteur unique.
Le ticket d'entrée accessible de "250€" pour une part facilite la constitution progressive d'un patrimoine immobilier européen.
✓ Points forts
- TD attractif de 9% et TRI de 6,5%
- Diversification géographique et sectorielle
- Aucun endettement (0%)
- Ticket d'entrée accessible à 250€
✗ Points faibles
- Frais de gestion élevés (11%)
- Décote importante sur le marché secondaire
- Absence d'effet de levier
Notre avis sur Log In
Log In de Theoreim se positionne comme une SCPI spécialisée dans l'immobilier logistique européen, générant un taux de distribution de "6,21%" avec un TRI de "5%" sur 10 ans.
Cette approche sectorielle concentrée capitalise "234,2 millions d'euros" avec un taux d'occupation parfait de "100%".
La répartition géographique privilégie l'Italie ("29%"), l'Espagne ("27%") et la Grande-Bretagne ("24%"), ciblant les hubs logistiques européens stratégiques.
Un endettement maîtrisé de "4,80%" optimise la rentabilité sans compromettre la solidité financière.
La spécialisation sectorielle se concentre sur les locaux d'activités ("70%") et la logistique ("24%"), secteurs portés par l'essor du e-commerce.
Cette concentration génère une expertise pointue mais augmente l'exposition aux cycles sectoriels. L'investissement minimum de "1 020€" pour 4 parts exige un capital initial plus conséquent.
✓ Points forts
- TOF parfait à 100%
- Spécialisation logistique porteuse
- Endettement maîtrisé à 4,80%
- Expertise sectorielle reconnue
✗ Points faibles
- TD modéré à 6,21%
- Frais de gestion très élevés (14,4%)
- Concentration sectorielle risquée
Performance et stratégie de rendement
Comète distribue davantage avec 9.0% contre 6.21% pour Log In. Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire. Sur la performance globale (TRI 10 ans), Comète prend l'avantage avec 6.5%.
L'écart de performance de 2,79 points de TD en faveur de Comète ("9%" vs "6,21%") compense largement sa moindre spécialisation. Le TRI supérieur de Comète ("6,5%" vs "5%") confirme l'efficacité de sa stratégie diversifiée sur 10 ans.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Comète : 100% d'exposition étrangère. Log In : 100% d'exposition étrangère.
Ces deux SCPI européennes optimisent la fiscalité avec une exposition hors France de "53%" pour Comète et "76%" pour Log In. Cette répartition géographique permet de bénéficier des conventions fiscales internationales pour les TMI élevées.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
La structure de frais identique à "10%" en souscription masque un écart significant sur la gestion : "11%" pour Comète contre "14,4%" pour Log In. Cette différence de 3,4 points impacte directement la performance nette des investisseurs.
Comète est imbattable pour les versements programmés, vous pouvez investir part par part chaque mois. Log In impose un ticket plus conséquent, adapté aux placements de capital établis.3. La structure des frais, un équilibre différent
Comète applique 11.0% TTC de frais de gestion annuels contre 14.4% TTC pour Log In. Comète est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Comète vise un TRI de 6.5% sur 10 ans. Log In affiche un objectif de 5.0% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Comète (6.5%) est plus ambitieux, cela traduit une volonté de capter de la création de valeur immobilière pure. Log In joue une carte plus prudente mais potentiellement plus stable.
🌍 Zones géographiques
Comète : Europe, International. Log In : Europe (logistique).
🏢 Thématique sectorielle
Comète est une SCPI de type diversifiee tandis que Log In est positionnée specialisee. Des thématiques différentes qui peuvent être complémentaires dans un portefeuille diversifié.
📐 Taille et liquidité
Comète : 519.6 M€ de capitalisation · Log In : 234.2 M€. Comète est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Comète vs Log In
Répartition sectorielle : Comète vs Log In
Frais et liquidité : les points de vigilance
Décote à la sortie : Comète : 250€ → 225€ (perte de 25.00€ par part, soit 10.0%) . Log In : 255€ → 229.5€ (perte de 25.50€ par part, soit 10.0%) . Comète est plus avantageuse à la sortie.
La décote au retrait s'établit à "10%" pour Comète (225€/250€) et "10%" pour Log In (229,5€/255€). Ces niveaux comparables facilitent l'arbitrage entre les deux SCPI selon les cycles de marché.
C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 250.0€, une décote de 10.0% représente 2500€ perdus si vous revendez immédiatement.Frais de souscription : 10.0% pour Comète et 10.0% pour Log In. Horizon recommandé : 8 ans minimum pour les amortir.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
L'association Comète-Log In offre une stratégie équilibrée combinant diversification et spécialisation sectorielle. Cette paire optimise le couple rendement-risque avec deux approches complémentaires de l'immobilier européen.
Questions fréquentes
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Comète si :
- Vous cherchez un rendement élevé avec diversification
- Votre TMI justifie l'optimisation fiscale
- Vous débutez avec un budget limité
👉 Choisissez Log In si :
- Vous cherchez une exposition logistique pure
- Votre TMI élevée nécessite de la défiscalisation
- Vous maîtrisez les cycles sectoriels