Iroko Atlas vs Log In : lequel choisir en 2026 ?
Iroko Atlas et Log In illustrent parfaitement l'opposition entre diversification géographique et spécialisation sectorielle.
La première affiche un taux de distribution de "9,41%" sur un mix commercial-logistique européen, tandis que Log In se concentre sur la logistique avec "6,21%" de TD.
Leurs TRI respectifs de "7%" et "5%" à 10 ans reflètent des stratégies d'investissement radicalement différentes pour 2026.
Comparaison détaillée : Iroko Atlas vs Log In
| TD 2026 | 9.41% | 6.21% |
|---|---|---|
| TRI | 7.0% | 5.0% |
| Prix de la part | 200.0EUR | 255.0EUR |
| Prix de retrait | 200.0EUR | 229.5EUR |
| Investissement min. | 200€ (1 part) | 1 020€ (4 parts) |
| Frais de souscription | 0.0% | 10.0% |
| Frais de gestion | 14.4% TTC | 14.4% TTC |
| TOF | 100.0% | 100.0% |
| Endettement | 0.0% | 4.8% |
| Delai de jouissance | 4.0 mois | 5.0 mois |
| Pays | Europe, International (hors France) | Europe (logistique) |
Notre avis sur Iroko Atlas
Iroko Atlas se positionne comme une SCPI diversifiée européenne avec une capitalisation de "77,4" millions d'euros.
Son taux de distribution de "9,41%" s'appuie sur un portefeuille réparti entre commerces ("56%"), locaux d'activités ("19%"), santé ("14%") et bureaux ("11%").
La répartition géographique privilégie la Grande-Bretagne ("31%") et les Pays-Bas ("29%"), complétée par l'Espagne ("13%") et l'Allemagne ("12%").
Cette diversification européenne vise à optimiser les revenus locatifs tout en réduisant les risques pays.
Avec un prix d'achat de "200€" par part sans frais de souscription et des frais de gestion de "14,40%", Iroko Atlas offre un accès facilité à l'immobilier européen.
Le délai de jouissance de "4 mois" et l'absence d'endettement complètent un profil adapté aux investisseurs recherchant une diversification immédiate.
Le TRI projeté de "7%" à 10 ans intègre à la fois les revenus distribués et l'appréciation potentielle du patrimoine diversifié, positionnant cette SCPI sur le segment du rendement élevé avec maîtrise des risques.
✓ Points forts
- TD élevé de 9,41% immédiatement perçu
- Aucun frais d'entrée, investissement dès 200€
- Diversification sectorielle sur 4 segments
- TRI de 7% à 10 ans supérieur à Log In
✗ Points faibles
- Capitalisation limitée à 77,4M€
- Exposition forte au commerce (56%)
- Délai de jouissance de 4 mois
Notre avis sur Log In
Log In, gérée par Theoreim/Principal RE, se spécialise dans l'immobilier logistique européen avec une capitalisation de "234,2" millions d'euros.
Son taux de distribution de "6,21%" reflète la prime de qualité des actifs logistiques, secteur en forte demande structurelle.
Le portefeuille se concentre sur les locaux d'activités ("70%") et la logistique pure ("24%"), complétés par la santé ("6%").
Cette spécialisation géographique couvre l'Italie ("29%"), l'Espagne ("27%") et la Grande-Bretagne ("24%"), marchés stratégiques pour les flux européens.
L'investissement minimum de "1 020€" (4 parts) et les frais de souscription de "10%" positionnent Log In sur un segment plus sélectif.
Le prix de retrait de "229,5€" contre "255€" d'achat révèle une décote de sortie de "10%", compensée par un endettement maîtrisé de "4,80%".
Le TRI de "5%" à 10 ans mise sur la revalorisation progressive des actifs logistiques, secteur porté par l'e-commerce et les nouveaux flux de consommation.
Le délai de jouissance de "5 mois" s'explique par la sélectivité des acquisitions dans ce marché tendu.
✓ Points forts
- Spécialisation logistique, secteur porteur
- Capitalisation solide de 234,2M€
- Présence sur les marchés stratégiques européens
- Endettement maîtrisé à 4,80%
✗ Points faibles
- TD plus faible à 6,21%
- Frais d'entrée de 10% + ticket minimum 1 020€
- Décote de sortie de 10%
Performance et stratégie de rendement
Iroko Atlas distribue davantage avec 9.41% contre 6.21% pour Log In. Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire. Sur la performance globale (TRI 10 ans), Iroko Atlas prend l'avantage avec 7.0%.
L'écart de performance TD ("9,41%" vs "6,21%") reflète la prime de risque du commerce face à la logistique. Les TRI respectifs de "7%" et "5%" suggèrent une convergence progressive, la logistique misant sur la revalorisation long terme.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Iroko Atlas : 100% d'exposition étrangère. Log In : 100% d'exposition étrangère.
Les deux SCPI, investissant à 100% hors France, optimisent la fiscalité des TMI élevées via les conventions bilatérales. Cette exposition européenne pure maximise l'efficacité fiscale pour les contribuables au taux marginal de 45%.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
Iroko Atlas privilégie l'accessibilité (0% d'entrée, 200€ minimum) tandis que Log In applique la logique institutionnelle (10% d'entrée, 1 020€). Les frais de gestion identiques de "14,40%" égalisent les coûts de détention.
Iroko Atlas est imbattable pour les versements programmés, vous pouvez investir part par part chaque mois. Log In impose un ticket plus conséquent, adapté aux placements de capital établis.3. La structure des frais, un équilibre différent
Iroko Atlas applique 14.4% TTC de frais de gestion annuels contre 14.4% TTC pour Log In. Les deux SCPI appliquent les mêmes frais de gestion.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Iroko Atlas vise un TRI de 7.0% sur 10 ans. Log In affiche un objectif de 5.0% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Iroko Atlas (7.0%) est plus ambitieux, cela traduit une volonté de capter de la création de valeur immobilière pure. Log In joue une carte plus prudente mais potentiellement plus stable.
🌍 Zones géographiques
Iroko Atlas : Europe, International (hors France). Log In : Europe (logistique).
🏢 Thématique sectorielle
Iroko Atlas est une SCPI de type diversifiee tandis que Log In est positionnée specialisee. Des thématiques différentes qui peuvent être complémentaires dans un portefeuille diversifié.
📐 Taille et liquidité
Iroko Atlas : 77.4 M€ de capitalisation · Log In : 234.2 M€. Log In est plus grande.
Répartition géographique : Iroko Atlas vs Log In
Répartition sectorielle : Iroko Atlas vs Log In
Frais et liquidité : les points de vigilance
Décote à la sortie : Iroko Atlas : 200€ → 200€ (pas de décote, prix de retrait égal au prix d'achat). Log In : 255€ → 229.5€ (perte de 25.50€ par part, soit 10.0%) . Iroko Atlas est plus avantageuse à la sortie.
Iroko Atlas offre une parfaite liquidité théorique (prix achat = prix retrait à 200€) contre une décote Log In de "10%" (255€ vs 229,5€). Cette différence reflète les contraintes de liquidité du marché logistique spécialisé.
C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 200.0€, une décote de 0.0% représente 0€ perdus si vous revendez immédiatement.Iroko Atlas est sans frais d'entrée. Sur 10 000€, vous économisez 1000€ vs Log In. Attention : les SCPI sans frais compensent parfois par des frais de gestion plus élevés.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
La combinaison Iroko Atlas/Log In offre une couverture complète de l'immobilier européen : rendement immédiat via les commerces et anticipation structurelle via la logistique.
Cette paire exploite deux cycles immobiliers complémentaires sur une base géographique similaire.
Questions fréquentes
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Iroko Atlas si :
- Vous cherchez un rendement immédiat élevé
- Votre TMI justifie l'optimisation fiscale
- Vous privilégiez la flexibilité d'entrée
👉 Choisissez Log In si :
- Vous cherchez l'exposition logistique pure
- Votre TMI élevée valorise la fiscalité européenne
- Vous acceptez un ticket d'entrée plus élevé