Iroko Zen vs Log In : lequel choisir en 2026 ?
Le comparatif Iroko Zen vs Log In oppose deux philosophies d'investissement distinctes pour 2026.
Iroko Zen affiche un taux de distribution de "7,14%" avec une diversification européenne complète, tandis que Log In spécialisée en logistique propose "6,21%" de TD sur un marché de niche.
Leurs TRI respectifs de "7,49%" sur 5 ans contre "5%" sur 10 ans reflètent des stratégies de valorisation différentes. Cette analyse détaille leurs performances, frais et profils d'investisseurs pour orienter votre choix.
Comparaison détaillée : Iroko Zen vs Log In
| TD 2026 | 7.14% | 6.21% |
|---|---|---|
| TRI | 7.49% | 5.0% |
| Prix de la part | 204.0EUR | 255.0EUR |
| Prix de retrait | 204.0EUR | 229.5EUR |
| Investissement min. | 5 100€ (25 parts) | 1 020€ (4 parts) |
| Frais de souscription | 0.0% | 10.0% |
| Frais de gestion | 14.4% TTC | 14.4% TTC |
| TOF | 97.37% | 100.0% |
| Endettement | 26.25% | 4.8% |
| Delai de jouissance | 3.0 mois | 5.0 mois |
| Pays | France, Europe | Europe (logistique) |
Notre avis sur Iroko Zen
Iroko Zen se positionne comme une SCPI diversifiée européenne avec un taux de distribution de "7,14%" et un TRI de "7,49%" sur 5 ans.
Sa capitalisation de "1 356 millions d'euros" en fait un véhicule d'investissement de taille conséquente, gérant un patrimoine diversifié sur 6 pays européens.
La répartition géographique privilégie la France à "29%", suivie de la Grande-Bretagne "27%" et de l'Espagne "14%".
Cette diversification européenne s'accompagne d'une répartition sectorielle équilibrée : commerces "37%", bureaux "26%" et locaux d'activités "14%", réduisant les risques de concentration.
Avec un taux d'occupation financier de "97,37%" et un endettement maîtrisé à "26,25%", Iroko Zen affiche des fondamentaux solides.
L'investissement minimum de "5 100€" pour 25 parts à "204€" l'unité offre un point d'entrée accessible, sans frais de souscription.
Les frais de gestion annuels de "14,4%" des loyers perçus et un délai de jouissance de "3 mois" complètent le profil opérationnel de cette SCPI diversifiée européenne.
✓ Points forts
- TD attractif de 7,14% avec TRI 7,49%
- Diversification 6 pays européens
- TOF élevé 97,37%
- Aucun frais de souscription
✗ Points faibles
- Endettement 26,25% significatif
- Investissement minimum 5 100€ élevé
- Exposition immobilier commercial
Notre avis sur Log In
Log In, gérée par Theoreim/Principal RE, cible exclusivement la logistique européenne avec un taux de distribution de "6,21%" et un TRI de "5%" sur 10 ans.
Cette SCPI spécialisée capitalise "234,2 millions d'euros" sur un marché de niche en forte demande structurelle.
L'allocation géographique se concentre sur l'Italie "29%", l'Espagne "27%" et la Grande-Bretagne "24%", complétées par l'Allemagne "13%".
Cette répartition européenne ciblée accompagne une spécialisation sectorielle marquée : locaux d'activités "70%", logistique pure "24%" et santé "6%".
Log In présente un taux d'occupation financier parfait de "100%" avec un endettement minimal de "4,80%", témoignant d'une gestion prudente.
Le prix de part s'établit à "255€" à l'achat contre "229,5€" au retrait, créant une décote de sortie significative.
L'investissement minimum de "1 020€" pour 4 parts facilite l'accès, malgré des frais de souscription de "10%". Les frais de gestion de "14,4%" et un délai de jouissance de "5 mois" caractérisent cette SCPI logistique européenne.
✓ Points forts
- TOF parfait de 100%
- Endettement minimal 4,80%
- Accès facilité 1 020€ minimum
- Spécialisation logistique tendance
✗ Points faibles
- TRI limité à 5% sur 10 ans
- Décote sortie 10% du prix achat
- Frais souscription 10%
Performance et stratégie de rendement
Iroko Zen distribue davantage avec 7.14% contre 6.21% pour Log In. Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire. Sur la performance globale (TRI 5 ans), Iroko Zen prend l'avantage avec 7.49%.
L'écart de performance entre Iroko Zen (TD "7,14%", TRI "7,49%") et Log In (TD "6,21%", TRI "5%") s'explique par leurs stratégies opposées : rendement immédiat contre appréciation long terme.
Cette différentiation justifie une allocation pondérée selon l'horizon d'investissement.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Iroko Zen : 71% d'exposition étrangère. Log In : 100% d'exposition étrangère.
Avec respectivement "71%" et "100%" d'exposition hors France, ces deux SCPI optimisent la fiscalité des hauts revenus via le crédit d'impôt étranger.
Log In offre un avantage fiscal maximal, Iroko Zen équilibre optimisation fiscale et rendement domestique.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
Iroko Zen avantage les souscripteurs avec "0%" de frais d'entrée contre "10%" pour Log In, compensant partiellement l'écart de rendement initial. Les frais de gestion identiques à "14,4%" neutralisent cet avantage sur la durée de détention.
Log In est imbattable pour les versements programmés. Iroko Zen impose un ticket plus conséquent.3. La structure des frais, un équilibre différent
Iroko Zen applique 14.4% TTC de frais de gestion annuels contre 14.4% TTC pour Log In. Les deux SCPI appliquent les mêmes frais de gestion.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Iroko Zen vise un TRI de 7.49% sur 5 ans. Log In affiche un objectif de 5.0% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Iroko Zen (7.49%) est plus ambitieux, cela traduit une volonté de capter de la création de valeur immobilière pure. Log In joue une carte plus prudente mais potentiellement plus stable.
🌍 Zones géographiques
Iroko Zen : France, Europe. Log In : Europe (logistique).
🏢 Thématique sectorielle
Iroko Zen est une SCPI de type diversifiee tandis que Log In est positionnée specialisee. Des thématiques différentes qui peuvent être complémentaires dans un portefeuille diversifié.
📐 Taille et liquidité
Iroko Zen : 1356.0 M€ de capitalisation · Log In : 234.2 M€. Iroko Zen est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Iroko Zen vs Log In
Répartition sectorielle : Iroko Zen vs Log In
Frais et liquidité : les points de vigilance
Décote à la sortie : Iroko Zen : 204€ → 204€ (pas de décote, prix de retrait égal au prix d'achat). Log In : 255€ → 229.5€ (perte de 25.50€ par part, soit 10.0%) . Iroko Zen est plus avantageuse à la sortie.
Le coût de sortie diffère significativement : Iroko Zen maintient la parité prix achat-retrait à "204€", tandis que Log In impose une décote de "10%" (255€ vs 229,5€). Cette différence pénalise Log In sur les horizons courts.
C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 204.0€, une décote de 0.0% représente 0€ perdus si vous revendez immédiatement.Iroko Zen est sans frais d'entrée. Sur 10 000€, vous économisez 1000€ vs Log In. Attention : les SCPI sans frais compensent parfois par des frais de gestion plus élevés.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
Iroko Zen et Log In se complètent parfaitement dans une allocation immobilière diversifiée, l'une apportant du rendement immédiat diversifié, l'autre une exposition spécialisée défensive.
Leur combinaison optimise le couple rendement-risque sur l'immobilier européen.
Questions fréquentes
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Iroko Zen si :
- Vous cherchez un rendement immédiat élevé
- Votre TMI justifie l'optimisation fiscale
- Vous privilégiez la diversification européenne
👉 Choisissez Log In si :
- Vous cherchez une exposition logistique pure
- Votre horizon dépasse 10 ans
- Vous acceptez un TRI modéré pour la spécialisation