Comète vs Iroko Atlas : lequel choisir en 2026 ?
Comète (Alderan) et Iroko Atlas s'affrontent avec des rendements proches mais des stratégies distinctes.
Comète affiche un taux de distribution de "9%" contre "9,41%" pour Iroko Atlas, tandis que leurs TRI à 10 ans se situent respectivement à "6,5%" et "7%". La différence se joue sur les frais de souscription et la diversification sectorielle.
Ces deux SCPI diversifiées européennes offrent des profils complémentaires pour l'investisseur en quête d'exposition internationale.
Comparaison détaillée : Comète vs Iroko Atlas
| TD 2026 | 9.0% | 9.41% |
|---|---|---|
| TRI | 6.5% | 7.0% |
| Prix de la part | 250.0EUR | 200.0EUR |
| Prix de retrait | 225.0EUR | 200.0EUR |
| Investissement min. | 250€ (1 part) | 200€ (1 part) |
| Frais de souscription | 10.0% | 0.0% |
| Frais de gestion | 11.0% TTC | 14.4% TTC |
| TOF | 99.1% | 100.0% |
| Endettement | 0.0% | 0.0% |
| Delai de jouissance | 5.0 mois | 4.0 mois |
| Pays | Europe, International | Europe, International (hors France) |
Notre avis sur Comète
Comète d'Alderan mise sur une diversification européenne étendue avec "47%" d'exposition à la Grande-Bretagne et une présence dans 6 pays.
Son taux de distribution de "9%" s'appuie sur un patrimoine de "519,6" millions d'euros, offrant une base solide pour les distributions.
La SCPI privilégie un mix sectoriel équilibré : "28%" en commerces, "24%" en logistique et "16%" en hôtels. Cette répartition vise à limiter la dépendance à un secteur unique tout en captant les dynamiques de croissance européennes.
Avec des frais de souscription de "10%" et de gestion de "11%", Comète propose un ticket d'entrée de "250€" par part. Le délai de jouissance de "5 mois" et l'absence d'endettement complètent un profil prudent orienté distribution.
✓ Points forts
- Capitalisation solide de 519,6M€
- Diversification sectorielle équilibrée
- Exposition géographique sur 6 pays
- Frais de gestion modérés à 11%
✗ Points faibles
- Frais de souscription de 10%
- Délai de jouissance de 5 mois
- Décote de sortie de 10%
Notre avis sur Iroko Atlas
Iroko Atlas se distingue par l'absence totale de frais d'entrée et un taux de distribution de "9,41%", le plus élevé de cette comparaison.
Sa capitalisation plus modeste de "77,4" millions d'euros reflète son positionnement de SCPI en développement avec un fort potentiel.
La stratégie géographique privilégie les Pays-Bas ("29%") et la Grande-Bretagne ("31%"), complétées par l'Espagne, l'Allemagne et l'Irlande. Cette approche cible les marchés européens les plus liquides et dynamiques hors France.
Le focus sectoriel sur les commerces ("56%") et les locaux d'activités ("19%") traduit une spécialisation assumée.
Avec un ticket d'entrée de "200€" et des frais de gestion de "14,40%", Iroko Atlas privilégie l'accessibilité immédiate au détriment des frais courants.
✓ Points forts
- Taux de distribution le plus élevé à 9,41%
- Zéro frais d'entrée
- Prix de retrait égal au prix d'achat
- Délai de jouissance court de 4 mois
✗ Points faibles
- Frais de gestion élevés à 14,40%
- Capitalisation limitée à 77,4M€
- Concentration sectorielle sur les commerces
Performance et stratégie de rendement
Iroko Atlas distribue davantage avec 9.41% contre 9.0% pour Comète. Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire. Sur la performance globale (TRI 10 ans), Iroko Atlas prend l'avantage avec 7.0%.
Iroko Atlas prend l'avantage sur les deux indicateurs clés avec "9,41%" de TD contre "9%" et "7%" de TRI contre "6,5%".
Cet écart de performance de 0,5 point sur le TRI à 10 ans peut compenser partiellement la différence de frais de gestion entre les deux véhicules.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Comète : 100% d'exposition étrangère. Iroko Atlas : 100% d'exposition étrangère.
Les deux SCPI offrent une exposition 100% hors France, optimisant la défiscalisation pour les TMI élevées.
La répartition géographique similaire (focus Grande-Bretagne/Pays-Bas) garantit un traitement fiscal équivalent, rendant le choix neutre sur le plan de l'optimisation fiscale.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
Iroko Atlas économise "10%" de frais d'entrée mais supporte "3,40 points" de frais de gestion supplémentaires annuels.
Sur un horizon de 10 ans, cette différence représente un coût total similaire, rendant l'arbitrage dépendant de la durée de détention envisagée.
Comète est imbattable pour les versements programmés, vous pouvez investir part par part chaque mois. Iroko Atlas impose un ticket plus conséquent, adapté aux placements de capital établis.3. La structure des frais, un équilibre différent
Comète applique 11.0% TTC de frais de gestion annuels contre 14.4% TTC pour Iroko Atlas. Comète est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Comète vise un TRI de 6.5% sur 10 ans. Iroko Atlas affiche un objectif de 7.0% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Iroko Atlas (7.0%) est plus ambitieux, cela traduit une stratégie de création de valeur immobilière. Comète joue une carte légèrement plus prudente mais très stable sur la distribution.
🌍 Zones géographiques
Comète : Europe, International. Iroko Atlas : Europe, International (hors France).
🏢 Thématique sectorielle
Comète est une SCPI de type diversifiee tandis que Iroko Atlas est positionnée diversifiee. Même thématique, la différenciation se joue sur la géographie, les frais et la stratégie de gestion.
📐 Taille et liquidité
Comète : 519.6 M€ de capitalisation · Iroko Atlas : 77.4 M€. Comète est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Comète vs Iroko Atlas
Répartition sectorielle : Comète vs Iroko Atlas
Frais et liquidité : les points de vigilance
Décote à la sortie : Comète : 250€ → 225€ (perte de 25.00€ par part, soit 10.0%) . Iroko Atlas : 200€ → 200€ (pas de décote). Iroko Atlas est plus avantageuse à la sortie.
Comète impose une décote de sortie de "10%" (225€ contre 250€ d'achat) tandis qu'Iroko Atlas maintient la parité prix d'achat/retrait à "200€".
Cette différence de "25€" par part chez Comète représente un coût de sortie non négligeable à intégrer dans le calcul de rentabilité globale.
C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 250.0€, une décote de 10.0% représente 2500€ perdus si vous revendez immédiatement.Iroko Atlas est sans frais d'entrée. Sur 10 000€, vous économisez 1000€ vs Comète.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
L'association Comète-Iroko Atlas offre une complémentarité géographique intéressante avec une double exposition britannique et néerlandaise.
Cette combinaison permet de lisser les frais moyens tout en diversifiant les approches sectorielles, Comète apportant la logistique et l'hôtellerie qu'Iroko Atlas ne couvre pas.
Questions fréquentes
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Comète si :
- Vous recherchez une diversification sectorielle poussée
- Votre TMI permet d'amortir les frais d'entrée
- Vous privilégiez la stabilité d'une grande capitalisation
👉 Choisissez Iroko Atlas si :
- Vous cherchez le rendement immédiat le plus élevé
- Votre TMI élevée valorise l'absence de frais d'entrée
- Vous acceptez une concentration sectorielle marquée