Iroko Zen vs Remake Live : lequel choisir en 2026 ?
Iroko Zen et Remake Live se disputent le segment des SCPI européennes diversifiées avec des rendements quasi identiques : "7,14%" de taux de distribution pour Iroko Zen contre "7,05%" pour Remake Live.
Si les performances sont proches, les stratégies divergent : Iroko Zen privilégie le commerce ("37%" du patrimoine) quand Remake Live mise sur les bureaux ("40%").
Le choix se joue sur les frais de gestion et l'accessibilité : "14,4%" de frais pour Iroko Zen face aux "18%" de Remake Live, mais un ticket d'entrée à "204€" contre "5 100€".
Comparaison détaillée : Iroko Zen vs Remake Live
| TD 2026 | 7.14% | 7.05% |
|---|---|---|
| TRI | 7.49% | 7.0% |
| Prix de la part | 204.0EUR | 204.0EUR |
| Prix de retrait | 204.0EUR | 204.0EUR |
| Investissement min. | 5 100€ (25 parts) | 204€ (1 part) |
| Frais de souscription | 0.0% | 0.0% |
| Frais de gestion | 14.4% TTC | 18.0% TTC |
| TOF | 97.37% | 98.86% |
| Endettement | 26.25% | 26.97% |
| Delai de jouissance | 3.0 mois | 3.0 mois |
| Pays | France, Europe | France, Europe |
Notre avis sur Iroko Zen
Iroko Zen délivre un taux de distribution de "7,14%" en 2026, soutenu par un TRI de "7,49%" sur 5 ans et une plus-value annuelle de "8,13%".
Cette SCPI diversifiée capitalise "1 356" millions d'euros avec un taux d'occupation financier de "97,37%".
La répartition géographique privilégie la France ("29%") et la Grande-Bretagne ("27%"), complétée par l'Espagne ("14%") et les Pays-Bas ("12%").
Cette exposition européenne équilibrée génère "71%" des revenus hors de France, optimisant la fiscalité pour les TMI élevées.
Le patrimoine se concentre sur les commerces ("37%") et les bureaux ("26%"), complétés par les locaux d'activités ("14%") et les entrepôts ("11%").
L'endettement modéré de "26,25%" préserve les marges de manœuvre tout en amplifiant la rentabilité.
Les frais de gestion de "14,4%" des loyers encaissés restent compétitifs, mais le ticket d'entrée de "5 100€" (25 parts minimum) limite l'accessibilité.
Le délai de jouissance de "3 mois" et l'absence de frais de souscription facilitent néanmoins l'investissement.
✓ Points forts
- Frais de gestion contenus à 14,4% des loyers
- Plus-value annuelle de 8,13% la plus élevée
- Capitalisation importante de 1 356 M€
- Exposition équilibrée commerces-bureaux
✗ Points faibles
- Ticket d'entrée élevé à 5 100€
- Performance légèrement inférieure à 7,14%
- Taux d'occupation plus faible à 97,37%
Notre avis sur Remake Live
Remake Live affiche un taux de distribution de "7,05%" en 2026, avec un TRI de "7%" calculé sur 10 ans et une plus-value annuelle identique de "7,05%".
Cette SCPI européenne gère "846" millions d'euros de patrimoine avec un taux d'occupation de "98,86%".
La stratégie géographique inverse celle d'Iroko Zen : Grande-Bretagne en tête ("30%"), suivie de la France ("24%"), puis l'Espagne, l'Irlande et les Pays-Bas.
Cette répartition génère "76%" des revenus à l'étranger, maximisant l'avantage fiscal.
Le portefeuille se structure autour des bureaux ("40%") et de la santé ("20%"), complétés par la logistique ("15%") et les commerces ("12%"). L'endettement de "26,97%" reste dans la moyenne du marché, similaire à Iroko Zen.
L'accessibilité constitue l'atout majeur avec un investissement minimum de "204€" (1 part), contre des frais de gestion élevés de "18%" des loyers.
Le délai de jouissance de "3 mois" et l'absence de frais de souscription compensent partiellement cette structure de coûts.
✓ Points forts
- Accessibilité maximale dès 204€
- Taux d'occupation exceptionnel à 98,86%
- Exposition bureaux-santé défensive
- 76% des revenus générés à l'étranger
✗ Points faibles
- Frais de gestion élevés à 18%
- TRI limité à 7% sur 10 ans
- Capitalisation plus faible à 846 M€
Performance et stratégie de rendement
Iroko Zen distribue davantage avec 7.14% contre 7.05% pour Remake Live. Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire. Sur la performance globale (TRI 5 ans), Iroko Zen prend l'avantage avec 7.49%.
L'écart de performance de 0,09 point (7,14% vs 7,05%) entre Iroko Zen et Remake Live reste marginal, mais la plus-value de 8,13% d'Iroko Zen surpasse nettement les 7,05% de Remake Live.
Cette différence reflète la prime accordée aux actifs commerciaux français face aux bureaux britanniques post-Brexit.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Iroko Zen : 71% d'exposition étrangère. Remake Live : 76% d'exposition étrangère.
Remake Live prend l'avantage fiscal avec 76% de revenus étrangers contre 71% pour Iroko Zen, soit un gain potentiel de 1,75% net pour les TMI à 45%.
Cette différence compense largement l'écart de frais de gestion de 3,6 points entre les deux SCPI.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
L'écart de frais de gestion de 3,6 points (14,4% vs 18%) favorise nettement Iroko Zen, représentant environ 0,25% de rendement net supplémentaire.
Cet avantage structurel compense l'accessibilité limitée face aux 204€ de ticket d'entrée de Remake Live.
Remake Live est imbattable pour les versements programmés. Iroko Zen impose un ticket plus conséquent.3. La structure des frais, un équilibre différent
Iroko Zen applique 14.4% TTC de frais de gestion annuels contre 18.0% TTC pour Remake Live. Iroko Zen est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Iroko Zen vise un TRI de 7.49% sur 5 ans. Remake Live affiche un objectif de 7.0% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Iroko Zen (7.49%) est plus ambitieux, cela traduit une volonté de capter de la création de valeur immobilière pure. Remake Live joue une carte plus prudente mais potentiellement plus stable.
🌍 Zones géographiques
Iroko Zen : France, Europe. Remake Live : France, Europe.
🏢 Thématique sectorielle
Iroko Zen est une SCPI de type diversifiee tandis que Remake Live est positionnée diversifiee. Même thématique, la différenciation se joue sur la géographie, les frais et la stratégie de gestion.
📐 Taille et liquidité
Iroko Zen : 1356.0 M€ de capitalisation · Remake Live : 846.0 M€. Iroko Zen est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Iroko Zen vs Remake Live
Répartition sectorielle : Iroko Zen vs Remake Live
Frais et liquidité : les points de vigilance
Décote à la sortie : Iroko Zen : 204€ → 204€ (pas de décote, prix de retrait égal au prix d'achat). Remake Live : 204€ → 204€ (pas de décote).
Les deux SCPI affichent un prix de retrait identique au prix d'achat (204€), éliminant tout risque de décote à la sortie.
Cette parité prix achat/retrait, rare sur le marché, constitue un avantage décisif pour la liquidité du portefeuille à horizon 5-10 ans.
C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 204.0€, une décote de 0.0% représente 0€ perdus si vous revendez immédiatement.Les deux SCPI sont sans frais de souscription, capital intégralement investi dès le départ. Les frais de gestion annuels deviennent le critère principal à surveiller.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
La combinaison Iroko Zen + Remake Live offre une diversification optimale entre commerces français et bureaux britanniques, tout en mutualisant les avantages : frais modérés d'un côté, accessibilité de l'autre.
Cette paire couvre l'ensemble du spectre européen avec des stratégies sectorielles complémentaires.
Questions fréquentes
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Iroko Zen si :
- Vous disposez d'au moins 5 100€ à investir
- Votre TMI justifie l'optimisation des frais de gestion
- Vous privilégiez la plus-value à long terme
👉 Choisissez Remake Live si :
- Vous cherchez un investissement accessible dès 204€
- Votre TMI élevée valorise les 76% de revenus étrangers
- Vous préférez la sécurité bureaux-santé