Principal Inside vs Remake Live : lequel choisir en 2026 ?
Principal Inside et Remake Live représentent deux approches distinctes de l'immobilier diversifié en 2026.
Principal Inside affiche un taux de distribution de 6% avec un TRI de 6,5% sur 10 ans, se concentrant exclusivement sur les États-Unis et le secteur santé à 58%.
Remake Live propose un rendement supérieur avec 7,05% de taux de distribution et 7% de TRI, mais s'appuie sur un endettement de 26,97% et une diversification géographique européenne plus étendue.
Comparaison détaillée : Principal Inside vs Remake Live
| TD 2026 | 6.0% | 7.05% |
|---|---|---|
| TRI | 6.5% | 7.0% |
| Prix de la part | 250.0EUR | 204.0EUR |
| Prix de retrait | 225.0EUR | 204.0EUR |
| Investissement min. | 250€ (1 part) | 204€ (1 part) |
| Frais de souscription | 10.0% | 0.0% |
| Frais de gestion | 12.0% TTC | 18.0% TTC |
| TOF | 100.0% | 98.86% |
| Endettement | 0.0% | 26.97% |
| Delai de jouissance | 5.0 mois | 3.0 mois |
| Pays | Europe, USA | France, Europe |
Notre avis sur Principal Inside
Principal Inside de Principal Real Estate cible exclusivement le marché américain avec une capitalisation de 20 millions d'euros seulement.
La SCPI affiche un taux de distribution de 6% et vise un TRI de 6,5% sur 10 ans, sans recours à l'endettement.
Le portefeuille se concentre sur le secteur de la santé à hauteur de 58%, le reste étant diversifié sur d'autres actifs américains.
Cette spécialisation géographique et sectorielle offre une exposition directe au marché immobilier américain, particulièrement dynamique dans le domaine médical.
La structure financière reste prudente avec un taux d'occupation financier de 100% et des frais de gestion de 12%. Les frais de souscription s'élèvent à 10% et le prix de part est fixé à 250 euros, avec un délai de jouissance de 5 mois.
La décote entre prix d'achat et de retrait atteint 10% (250 euros à l'achat contre 225 euros au retrait), reflétant les coûts de commercialisation de cette SCPI de petite taille.
✓ Points forts
- Exposition 100% marché US
- Aucun endettement
- Spécialisation santé 58%
- Frais gestion modérés 12%
✗ Points faibles
- Capitalisation faible 20M€
- Décote sortie 10%
- Délai jouissance 5 mois
Notre avis sur Remake Live
Remake Live de Remake AM se positionne comme une SCPI diversifiée européenne avec une capitalisation significative de 846 millions d'euros.
Elle distribue 7,05% et vise un TRI de 7% sur 10 ans, s'appuyant sur un endettement maîtrisé de 26,97%.
La diversification géographique couvre six pays européens : Grande-Bretagne (30%), France (24%), Espagne (10%), Irlande (10%), Pays-Bas (9%) et Pologne (8%).
Cette répartition offre une exposition équilibrée aux principaux marchés immobiliers européens.
Le portefeuille sectoriel privilégie les bureaux (40%), complétés par la santé (20%), la logistique (15%), les commerces (12%) et l'hôtellerie (9%). Cette diversification sectorielle limite les risques liés à un secteur spécifique.
La structure tarifaire se distingue par l'absence de frais de souscription, mais des frais de gestion plus élevés de 18%. Le prix de part de 204 euros reste stable à l'achat comme au retrait, avec un délai de jouissance réduit à 3 mois.
✓ Points forts
- Rendement élevé 7,05%
- Aucun frais souscription
- Diversification 6 pays
- Capitalisation solide 846M€
✗ Points faibles
- Endettement 26,97%
- Frais gestion élevés 18%
- Exposition Brexit GB 30%
Performance et stratégie de rendement
Remake Live distribue davantage avec 7.05% contre 6.0% pour Principal Inside. Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire. Sur la performance globale (TRI 10 ans), Remake Live prend l'avantage avec 7.0%.
Remake Live surpasse Principal Inside avec 1,05 point de rendement supplémentaire (7,05% vs 6%) et 0,5 point de TRI (7% vs 6,5%). Cette surperformance s'explique par l'effet de levier de 26,97% d'endettement contre 0% pour Principal Inside.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Principal Inside : 100% d'exposition étrangère. Remake Live : 76% d'exposition étrangère.
Les deux SCPI optimisent la fiscalité des TMI élevées avec 100% de revenus étrangers pour Principal Inside (États-Unis) et 76% pour Remake Live (hors France).
Cette structure permet de réduire significativement l'imposition des revenus fonciers pour les contribuables français.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
Principal Inside applique 22% de frais globaux (10% souscription + 12% gestion) contre 18% pour Remake Live (gestion uniquement).
Remake Live compense par des frais de gestion plus élevés mais économise les frais d'entrée, rendant l'investissement immédiatement rentable.
Principal Inside est imbattable pour les versements programmés, vous pouvez investir part par part chaque mois. Remake Live impose un ticket plus conséquent, adapté aux placements de capital établis.3. La structure des frais, un équilibre différent
Principal Inside applique 12.0% TTC de frais de gestion annuels contre 18.0% TTC pour Remake Live. Principal Inside est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Principal Inside vise un TRI de 6.5% sur 10 ans. Remake Live affiche un objectif de 7.0% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Remake Live (7.0%) est plus ambitieux, cela traduit une stratégie de création de valeur immobilière. Principal Inside joue une carte légèrement plus prudente mais très stable sur la distribution.
🌍 Zones géographiques
Principal Inside : Europe, USA. Remake Live : France, Europe.
🏢 Thématique sectorielle
Principal Inside est une SCPI de type diversifiee tandis que Remake Live est positionnée diversifiee. Même thématique, la différenciation se joue sur la géographie, les frais et la stratégie de gestion.
📐 Taille et liquidité
Principal Inside : 20.0 M€ de capitalisation · Remake Live : 846.0 M€. Remake Live est plus grande.
Répartition géographique : Principal Inside vs Remake Live
Répartition sectorielle : Principal Inside vs Remake Live
Frais et liquidité : les points de vigilance
Décote à la sortie : Principal Inside : 250€ → 225€ (perte de 25.00€ par part, soit 10.0%) . Remake Live : 204€ → 204€ (pas de décote). Remake Live est plus avantageuse à la sortie.
Principal Inside pénalise la sortie avec 10% de décote (250€ achat vs 225€ retrait) tandis que Remake Live maintient la parité (204€).
Cette différence représente un coût de sortie de 25 euros par part pour Principal Inside contre 0 euro pour Remake Live.
C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 250.0€, une décote de 10.0% représente 2500€ perdus si vous revendez immédiatement.Remake Live est sans frais d'entrée. Sur 10 000€, vous économisez 1000€ vs Principal Inside.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
L'association Principal Inside et Remake Live crée une diversification géographique optimale entre États-Unis et Europe.
Cette combinaison permet de bénéficier de 13,05% de rendement global distribué tout en répartissant les risques de change et de marché.
Questions fréquentes
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Principal Inside si :
- Vous cherchez une exposition pure États-Unis
- Votre TMI dépasse 41% (revenus hors France)
- Vous privilégiez l'immobilier santé
👉 Choisissez Remake Live si :
- Vous cherchez le meilleur rendement distribué
- Votre TMI justifie l'optimisation fiscale européenne
- Vous préférez la diversification sectorielle