Comparatif 2026
Log In vs Upêka : lequel choisir en 2026 ?
Mis à jour le 14 avril 2026
Comparaison détaillée : Log In vs Upêka
| TD 2026 |
6.21% |
5.71% |
| TRI |
5.0% |
6.5% |
| Prix de la part |
255.0EUR |
206.0EUR |
| Prix de retrait |
229.5EUR |
206.0EUR |
| Investissement min. |
1 020€ (4 parts) |
206€ (1 part) |
| Frais de souscription |
10.0% |
0.0% |
| Frais de gestion |
14.4% TTC |
18.0% TTC |
| TOF |
100.0% |
100.0% |
| Endettement |
4.8% |
3.14% |
| Delai de jouissance |
5.0 mois |
4.0 mois |
| Pays |
Europe (logistique) |
Europe |
Notre avis sur Log In
★★★★☆
4.5/5
Log In est la seule SCPI exclusivement logistique et industrielle à l'échelle européenne, gérée par Theoreim en partenariat avec Principal Real Estate Europe. Elle s'inscrit dans la vague de réindustrialisation européenne.
Son portefeuille est concentré en Italie (29%), Espagne (27%) et Royaume-Uni (24%), avec une répartition sectorielle dominée par les locaux d'activité (70%) et la logistique (24%).
✓ Points forts
- Thématique unique : logistique 100% européenne
- Réindustrialisation européenne, tendance structurelle
- TOF à 100%
- PGA de 8,21%
- Double expertise Theoreim + Principal Real Estate
✗ Points faibles
- TRI cible 10 ans de 5%, modeste
- Frais de souscription de 10%
- Ticket minimum de 1 020€
- Secteur cyclique
Notre avis sur Upêka
★★★★☆
4.3/5
Upêka est la SCPI value-add d'Axipit Real Estate Partners (2023). Stratégie opportuniste : acquérir des actifs décotés à fort potentiel, les repositionner. 0% de frais de souscription, frais de sortie dégressifs (disparus après 6 ans).
TD de 5,71% en 2025, modeste, mais le potentiel de revalorisation est le vrai argument. Cashback de 3% via Louveinvest.
✓ Points forts
- 0% de frais de souscription
- Frais de sortie dégressifs, disparus après 6 ans
- Stratégie value-add, potentiel de plus-value
- TRI cible 10 ans de 6,50%
- Cashback de 3% via Louveinvest
✗ Points faibles
- TD 2025 de 5,71%, en dessous des meilleures SCPI
- Frais de gestion de 18% TTC
- SCPI récente (2023)
- Rendement différé dans le temps
Performance et stratégie de rendement
| Critère |
Log In |
Upêka |
| Taux de distribution 2025 |
6.21% |
5.71% |
| TRI 10 ans |
5.0% |
6.5% |
| PGA |
8.21% |
8.71% |
| TOF |
100.0% |
100.0% |
Log In distribue davantage avec 6.21% contre 5.71% pour Upêka.
Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire.
Sur la performance globale (TRI 10 ans), Upêka prend l'avantage avec 6.5%.
💡 L'avis de l'expert :
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Log In : 100% d'exposition étrangère.
Upêka : 90% d'exposition étrangère.
💡
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
| Critère |
Log In |
Upêka |
| Ticket minimum |
1 020€ (4 parts) |
206€ (1 part) |
| Prix de la part |
255€ |
206€ |
💡
Upêka est imbattable pour les versements programmés. Log In impose un ticket plus conséquent.
3. La structure des frais, un équilibre différent
Log In applique 14.4% TTC de frais de gestion annuels
contre 18.0% TTC pour Upêka.
Log In est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
💡 Comparez le coût total sur 10 ans : frais de souscription + frais de gestion annuels. Une SCPI avec 1% de moins en frais de gestion, c'est environ 1 000€ économisés pour 100 000€ investis.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Log In vise un TRI de 5.0% sur 10 ans. Upêka affiche un objectif de 6.5% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Upêka (6.5%) est plus ambitieux, cela traduit une stratégie de création de valeur immobilière. Log In joue une carte légèrement plus prudente mais très stable sur la distribution.
💡 Un TRI élevé est extrêmement ambitieux et implique une stratégie active de valorisation des actifs. Cela peut se concrétiser ou non selon les conditions de marché. Interrogez-vous : voulez-vous du revenu régulier (TD élevé) ou de la capitalisation à terme (TRI élevé) ?
🌍 Zones géographiques
Log In : Europe (logistique). Upêka : Europe.
🏢 Thématique sectorielle
Log In est une SCPI de type specialisee tandis que Upêka est positionnée diversifiee.
Des thématiques différentes qui peuvent être complémentaires dans un portefeuille diversifié.
📐 Taille et liquidité
Log In : 234.2 M€ de capitalisation · Upêka : 37.54 M€.
Log In est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Log In vs Upêka
Répartition sectorielle : Log In vs Upêka
Frais et liquidité : les points de vigilance
| Critère |
Log In |
Upêka |
| Prix d'achat |
255€ |
206€ |
| Prix de retrait |
229.5€ (−25.50€) |
206€ |
| Frais de souscription |
10% |
0% ✓ |
| Frais de gestion |
14.4% TTC |
18% TTC |
| Délai de jouissance |
5 mois |
4 mois |
| Endettement |
4.8% |
3.14% |
Décote à la sortie :
Log In : 255€ → 229.5€
(perte de 25.50€ par part, soit 10.0%)
.
Upêka : 206€ → 206€
(pas de décote).
Upêka est plus avantageuse à la sortie.
💡 L'avis de l'expert : C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 255.0€, une décote de 10.0% représente 2550€ perdus si vous revendez immédiatement.
Upêka est sans frais d'entrée. Sur 10 000€, vous économisez 1000€ vs Log In.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
La diversification entre plusieurs SCPI est souvent la stratégie la plus pertinente.
Associer Log In et Upêka permet de bénéficier des points forts de chacune tout en limitant l'exposition à un seul gestionnaire.
Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour déterminer la répartition optimale selon votre fiscalité et vos objectifs.
E
Équipe éditoriale Comparateur SCPI
Analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion · Actualisé le 14 avril 2026
Questions fréquentes
Log In ou Upêka : laquelle choisir en 2026 ?
Log In est recommandée si conviction sur la logistique en europe. Upêka convient mieux si valorisation du capital à long terme. Les deux peuvent être complémentaires, voir la section "mixer les deux" ci-dessus.
Quel est le meilleur taux de distribution ?
Log In : 6.21% · Upêka : 5.71%. Analysez aussi le TRI sur 5 ans, il mesure la performance réelle incluant l'évolution du prix de part.
Quels sont les frais d'entrée ?
Log In : 10.0% ·
Upêka : 0%, sans frais. Horizon recommandé : 8 ans minimum.
Quand perçoit-on les premiers loyers ?
Log In : 5.0 mois · Upêka : 4.0 mois. Plus ce délai est court, plus vite votre capital commence à travailler.
Peut-on investir en assurance-vie ?
Cela dépend de votre contrat d'assurance-vie. Renseignez-vous auprès de votre assureur ou conseiller en gestion de patrimoine pour vérifier si ces SCPI sont référencées.
Quel est le risque de perte en capital ?
Comme toute SCPI, Log In et Upêka présentent un risque de perte en capital. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le démembrement est-il possible sur ces SCPI ?
Le démembrement (nue-propriété / usufruit) dépend des conditions proposées par Theoreim / Principal RE et Axipit Real Estate Partners. Consultez directement les sociétés de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Log In si :
- Conviction sur la logistique en Europe
- Exposition sectorielle différenciante
- Complément d'un portefeuille diversifié
- Horizon long terme sur thématique industrielle
👉 Choisissez Upêka si :
- Valorisation du capital à long terme
- 0% frais avec gestionnaire actif
- Value-add sur marché immobilier baissier
- Horizon 8 ans minimum
⚠️ Avertissement financier et réglementaire
Ce comparatif est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de la directive MiFID II. Investir en SCPI comporte des risques, dont la perte partielle ou totale du capital investi. La liquidité n'est pas garantie. Les rendements affichés sont ceux des exercices passés et ne préjugent pas des performances futures. Avant tout investissement, consultez un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) agréé par l'AMF. Les données sont actualisées à la date de publication, vérifiez toujours les informations directement auprès des sociétés de gestion.
