Comparatif 2026
Log In vs Principal Inside : lequel choisir en 2026 ?
Mis à jour le 14 avril 2026
Comparaison détaillée : Log In vs Principal Inside
| TD 2026 |
6.21% |
6.0% |
| TRI |
5.0% |
6.5% |
| Prix de la part |
255.0EUR |
250.0EUR |
| Prix de retrait |
229.5EUR |
225.0EUR |
| Investissement min. |
1 020€ (4 parts) |
250€ (1 part) |
| Frais de souscription |
10.0% |
10.0% |
| Frais de gestion |
14.4% TTC |
12.0% TTC |
| TOF |
100.0% |
100.0% |
| Endettement |
4.8% |
0.0% |
| Delai de jouissance |
5.0 mois |
5.0 mois |
| Pays |
Europe (logistique) |
Europe, USA |
Notre avis sur Log In
★★★★☆
4.5/5
Log In est la seule SCPI exclusivement logistique et industrielle à l'échelle européenne, gérée par Theoreim en partenariat avec Principal Real Estate Europe. Elle s'inscrit dans la vague de réindustrialisation européenne.
Son portefeuille est concentré en Italie (29%), Espagne (27%) et Royaume-Uni (24%), avec une répartition sectorielle dominée par les locaux d'activité (70%) et la logistique (24%).
✓ Points forts
- Thématique unique : logistique 100% européenne
- Réindustrialisation européenne, tendance structurelle
- TOF à 100%
- PGA de 8,21%
- Double expertise Theoreim + Principal Real Estate
✗ Points faibles
- TRI cible 10 ans de 5%, modeste
- Frais de souscription de 10%
- Ticket minimum de 1 020€
- Secteur cyclique
Notre avis sur Principal Inside
★★★★☆
4.4/5
Principal Inside est la première SCPI à investir des deux côtés de l'Atlantique, gérée par Principal Real Estate (600 Md$ d'actifs). SCPI récente en phase de déploiement, avec 100% USA pour l'instant.
Thématique santé (58%), secteur défensif porté par le vieillissement démographique. La diversification Europe viendra progressivement. Cashback de 5% via Louveinvest.
✓ Points forts
- Exposition unique aux États-Unis
- Gestionnaire mondial : 600 Md$ d'AUM
- Thématique santé (58%), défensif
- TRI cible 10 ans de 6,50%
- Cashback de 5% via Louveinvest
✗ Points faibles
- Aucun track record de distribution
- 100% USA, risque de change USD/EUR
- Frais de souscription de 10%
- TD cible 6%, en dessous de la moyenne
- Diversification Europe à venir
Performance et stratégie de rendement
| Critère |
Log In |
Principal Inside |
| Taux de distribution 2025 |
6.21% |
6.0% |
| TRI 10 ans |
5.0% |
6.5% |
| PGA |
8.21% |
None% |
| TOF |
100.0% |
100.0% |
Log In distribue davantage avec 6.21% contre 6.0% pour Principal Inside.
Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire.
Sur la performance globale (TRI 10 ans), Principal Inside prend l'avantage avec 6.5%.
💡 L'avis de l'expert :
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Log In : 100% d'exposition étrangère.
Principal Inside : 100% d'exposition étrangère.
💡
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
| Critère |
Log In |
Principal Inside |
| Ticket minimum |
1 020€ (4 parts) |
250€ (1 part) |
| Prix de la part |
255€ |
250€ |
💡
Principal Inside est imbattable pour les versements programmés. Log In impose un ticket plus conséquent.
3. La structure des frais, un équilibre différent
Log In applique 14.4% TTC de frais de gestion annuels
contre 12.0% TTC pour Principal Inside.
Principal Inside est plus économique sur la gestion annuelle.
💡 Comparez le coût total sur 10 ans : frais de souscription + frais de gestion annuels. Une SCPI avec 1% de moins en frais de gestion, c'est environ 1 000€ économisés pour 100 000€ investis.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Log In vise un TRI de 5.0% sur 10 ans. Principal Inside affiche un objectif de 6.5% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Principal Inside (6.5%) est plus ambitieux, cela traduit une stratégie de création de valeur immobilière. Log In joue une carte légèrement plus prudente mais très stable sur la distribution.
💡 Un TRI élevé est extrêmement ambitieux et implique une stratégie active de valorisation des actifs. Cela peut se concrétiser ou non selon les conditions de marché. Interrogez-vous : voulez-vous du revenu régulier (TD élevé) ou de la capitalisation à terme (TRI élevé) ?
🌍 Zones géographiques
Log In : Europe (logistique). Principal Inside : Europe, USA.
🏢 Thématique sectorielle
Log In est une SCPI de type specialisee tandis que Principal Inside est positionnée diversifiee.
Des thématiques différentes qui peuvent être complémentaires dans un portefeuille diversifié.
📐 Taille et liquidité
Log In : 234.2 M€ de capitalisation · Principal Inside : 20.0 M€.
Log In est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Log In vs Principal Inside
Répartition sectorielle : Log In vs Principal Inside
Frais et liquidité : les points de vigilance
| Critère |
Log In |
Principal Inside |
| Prix d'achat |
255€ |
250€ |
| Prix de retrait |
229.5€ (−25.50€) |
225€ (−25.00€) |
| Frais de souscription |
10% |
10% |
| Frais de gestion |
14.4% TTC |
12% TTC |
| Délai de jouissance |
5 mois |
5 mois |
| Endettement |
4.8% |
0% |
Décote à la sortie :
Log In : 255€ → 229.5€
(perte de 25.50€ par part, soit 10.0%)
.
Principal Inside : 250€ → 225€
(perte de 25.00€ par part, soit 10.0%)
.
Principal Inside est plus avantageuse à la sortie.
💡 L'avis de l'expert : C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 255.0€, une décote de 10.0% représente 2550€ perdus si vous revendez immédiatement.
Frais de souscription : 10.0% pour Log In et 10.0% pour Principal Inside. Horizon recommandé : 8 ans minimum pour les amortir.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
La diversification entre plusieurs SCPI est souvent la stratégie la plus pertinente.
Associer Log In et Principal Inside permet de bénéficier des points forts de chacune tout en limitant l'exposition à un seul gestionnaire.
Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour déterminer la répartition optimale selon votre fiscalité et vos objectifs.
E
Équipe éditoriale Comparateur SCPI
Analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion · Actualisé le 14 avril 2026
Questions fréquentes
Log In ou Principal Inside : laquelle choisir en 2026 ?
Log In est recommandée si conviction sur la logistique en europe. Principal Inside convient mieux si exposition aux états-unis recherchée. Les deux peuvent être complémentaires, voir la section "mixer les deux" ci-dessus.
Quel est le meilleur taux de distribution ?
Log In : 6.21% · Principal Inside : 6.0%. Analysez aussi le TRI sur 5 ans, il mesure la performance réelle incluant l'évolution du prix de part.
Quels sont les frais d'entrée ?
Log In : 10.0% ·
Principal Inside : 10.0%. Horizon recommandé : 8 ans minimum.
Quand perçoit-on les premiers loyers ?
Log In : 5.0 mois · Principal Inside : 5.0 mois. Plus ce délai est court, plus vite votre capital commence à travailler.
Peut-on investir en assurance-vie ?
Cela dépend de votre contrat d'assurance-vie. Renseignez-vous auprès de votre assureur ou conseiller en gestion de patrimoine pour vérifier si ces SCPI sont référencées.
Quel est le risque de perte en capital ?
Comme toute SCPI, Log In et Principal Inside présentent un risque de perte en capital. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le démembrement est-il possible sur ces SCPI ?
Le démembrement (nue-propriété / usufruit) dépend des conditions proposées par Theoreim / Principal RE et Principal Real Estate. Consultez directement les sociétés de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Log In si :
- Conviction sur la logistique en Europe
- Exposition sectorielle différenciante
- Complément d'un portefeuille diversifié
- Horizon long terme sur thématique industrielle
👉 Choisissez Principal Inside si :
- Exposition aux États-Unis recherchée
- Confiance en un gestionnaire mondial
- Thématique santé convaincante
- Horizon 10 ans minimum
⚠️ Avertissement financier et réglementaire
Ce comparatif est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de la directive MiFID II. Investir en SCPI comporte des risques, dont la perte partielle ou totale du capital investi. La liquidité n'est pas garantie. Les rendements affichés sont ceux des exercices passés et ne préjugent pas des performances futures. Avant tout investissement, consultez un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) agréé par l'AMF. Les données sont actualisées à la date de publication, vérifiez toujours les informations directement auprès des sociétés de gestion.
