Comparatif 2026
Comète vs Log In : lequel choisir en 2026 ?
Mis à jour le 14 avril 2026
Comparaison détaillée : Comète vs Log In
| TD 2026 |
9.0% |
6.21% |
| TRI |
6.5% |
5.0% |
| Prix de la part |
250.0EUR |
255.0EUR |
| Prix de retrait |
225.0EUR |
229.5EUR |
| Investissement min. |
250€ (1 part) |
1 020€ (4 parts) |
| Frais de souscription |
10.0% |
10.0% |
| Frais de gestion |
11.0% TTC |
14.4% TTC |
| TOF |
99.1% |
100.0% |
| Endettement |
0.0% |
4.8% |
| Delai de jouissance |
5.0 mois |
5.0 mois |
| Pays |
Europe, International |
Europe (logistique) |
Notre avis sur Comète
★★★★☆
4.7/5
Comète est la SCPI internationale d'Alderan, lancée en décembre 2023. Elle investit exclusivement hors France, avec une concentration au Royaume-Uni (47%), en Espagne (15%) et en Italie (12%).
Sa stratégie opportuniste sur marchés décotés lui a permis d'afficher un TD de 9% en 2025, parmi les meilleurs du marché. Elle cible les zones urbaines dynamiques et les pôles tertiaires à forte demande locative.
✓ Points forts
- TD 2025 de 9%
- 100% international hors France
- Stratégie opportuniste sur marchés décotés
- Diversification : UK, Espagne, Italie, Pays-Bas
- TRI cible 10 ans de 6,5%
✗ Points faibles
- SCPI récente (2023)
- Frais de souscription de 10%
- Exposition GBP (47% UK), risque de change
- Capitalisation modeste
Notre avis sur Log In
★★★★☆
4.5/5
Log In est la seule SCPI exclusivement logistique et industrielle à l'échelle européenne, gérée par Theoreim en partenariat avec Principal Real Estate Europe. Elle s'inscrit dans la vague de réindustrialisation européenne.
Son portefeuille est concentré en Italie (29%), Espagne (27%) et Royaume-Uni (24%), avec une répartition sectorielle dominée par les locaux d'activité (70%) et la logistique (24%).
✓ Points forts
- Thématique unique : logistique 100% européenne
- Réindustrialisation européenne, tendance structurelle
- TOF à 100%
- PGA de 8,21%
- Double expertise Theoreim + Principal Real Estate
✗ Points faibles
- TRI cible 10 ans de 5%, modeste
- Frais de souscription de 10%
- Ticket minimum de 1 020€
- Secteur cyclique
Performance et stratégie de rendement
| Critère |
Comète |
Log In |
| Taux de distribution 2025 |
9.0% |
6.21% |
| TRI 10 ans |
6.5% |
5.0% |
| PGA |
9.0% |
8.21% |
| TOF |
99.1% |
100.0% |
Comète distribue davantage avec 9.0% contre 6.21% pour Log In.
Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire.
Sur la performance globale (TRI 10 ans), Comète prend l'avantage avec 6.5%.
💡 L'avis de l'expert :
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Comète : 100% d'exposition étrangère.
Log In : 100% d'exposition étrangère.
💡
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
| Critère |
Comète |
Log In |
| Ticket minimum |
250€ (1 part) |
1 020€ (4 parts) |
| Prix de la part |
250€ |
255€ |
💡
Comète est imbattable pour les versements programmés, vous pouvez investir part par part chaque mois. Log In impose un ticket plus conséquent, adapté aux placements de capital établis.
3. La structure des frais, un équilibre différent
Comète applique 11.0% TTC de frais de gestion annuels
contre 14.4% TTC pour Log In.
Comète est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
💡 Comparez le coût total sur 10 ans : frais de souscription + frais de gestion annuels. Une SCPI avec 1% de moins en frais de gestion, c'est environ 1 000€ économisés pour 100 000€ investis.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Comète vise un TRI de 6.5% sur 10 ans. Log In affiche un objectif de 5.0% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Comète (6.5%) est plus ambitieux, cela traduit une volonté de capter de la création de valeur immobilière pure. Log In joue une carte plus prudente mais potentiellement plus stable.
💡 Un TRI élevé est extrêmement ambitieux et implique une stratégie active de valorisation des actifs. Cela peut se concrétiser ou non selon les conditions de marché. Interrogez-vous : voulez-vous du revenu régulier (TD élevé) ou de la capitalisation à terme (TRI élevé) ?
🌍 Zones géographiques
Comète : Europe, International. Log In : Europe (logistique).
🏢 Thématique sectorielle
Comète est une SCPI de type diversifiee tandis que Log In est positionnée specialisee.
Des thématiques différentes qui peuvent être complémentaires dans un portefeuille diversifié.
📐 Taille et liquidité
Comète : 519.6 M€ de capitalisation · Log In : 234.2 M€.
Comète est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Comète vs Log In
Répartition sectorielle : Comète vs Log In
Frais et liquidité : les points de vigilance
| Critère |
Comète |
Log In |
| Prix d'achat |
250€ |
255€ |
| Prix de retrait |
225€ (−25.00€) |
229.5€ (−25.50€) |
| Frais de souscription |
10% |
10% |
| Frais de gestion |
11% TTC |
14.4% TTC |
| Délai de jouissance |
5 mois |
5 mois |
| Endettement |
0% |
4.8% |
Décote à la sortie :
Comète : 250€ → 225€
(perte de 25.00€ par part, soit 10.0%)
.
Log In : 255€ → 229.5€
(perte de 25.50€ par part, soit 10.0%)
.
Comète est plus avantageuse à la sortie.
💡 L'avis de l'expert : C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 250.0€, une décote de 10.0% représente 2500€ perdus si vous revendez immédiatement.
Frais de souscription : 10.0% pour Comète et 10.0% pour Log In. Horizon recommandé : 8 ans minimum pour les amortir.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
La diversification entre plusieurs SCPI est souvent la stratégie la plus pertinente.
Associer Comète et Log In permet de bénéficier des points forts de chacune tout en limitant l'exposition à un seul gestionnaire.
Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour déterminer la répartition optimale selon votre fiscalité et vos objectifs.
E
Équipe éditoriale Comparateur SCPI
Analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion · Actualisé le 14 avril 2026
Questions fréquentes
Comète ou Log In : laquelle choisir en 2026 ?
Comète est recommandée si exposition internationale maximale. Log In convient mieux si conviction sur la logistique en europe. Les deux peuvent être complémentaires, voir la section "mixer les deux" ci-dessus.
Quel est le meilleur taux de distribution ?
Comète : 9.0% · Log In : 6.21%. Analysez aussi le TRI sur 5 ans, il mesure la performance réelle incluant l'évolution du prix de part.
Quels sont les frais d'entrée ?
Comète : 10.0% ·
Log In : 10.0%. Horizon recommandé : 8 ans minimum.
Quand perçoit-on les premiers loyers ?
Comète : 5.0 mois · Log In : 5.0 mois. Plus ce délai est court, plus vite votre capital commence à travailler.
Peut-on investir en assurance-vie ?
Cela dépend de votre contrat d'assurance-vie. Renseignez-vous auprès de votre assureur ou conseiller en gestion de patrimoine pour vérifier si ces SCPI sont référencées.
Quel est le risque de perte en capital ?
Comme toute SCPI, Comète et Log In présentent un risque de perte en capital. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le démembrement est-il possible sur ces SCPI ?
Le démembrement (nue-propriété / usufruit) dépend des conditions proposées par Alderan et Theoreim / Principal RE. Consultez directement les sociétés de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Comète si :
- Exposition internationale maximale
- TD élevé avec diversification géo
- Acceptez le risque de change UK
- Portefeuille déjà exposé à la zone euro
👉 Choisissez Log In si :
- Conviction sur la logistique en Europe
- Exposition sectorielle différenciante
- Complément d'un portefeuille diversifié
- Horizon long terme sur thématique industrielle
⚠️ Avertissement financier et réglementaire
Ce comparatif est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de la directive MiFID II. Investir en SCPI comporte des risques, dont la perte partielle ou totale du capital investi. La liquidité n'est pas garantie. Les rendements affichés sont ceux des exercices passés et ne préjugent pas des performances futures. Avant tout investissement, consultez un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) agréé par l'AMF. Les données sont actualisées à la date de publication, vérifiez toujours les informations directement auprès des sociétés de gestion.
