Comparatif 2026
Comète vs Iroko Zen : lequel choisir en 2026 ?
Mis à jour le 14 avril 2026
Comparaison détaillée : Comète vs Iroko Zen
| TD 2026 |
9.0% |
7.14% |
| TRI |
6.5% |
7.49% |
| Prix de la part |
250.0EUR |
204.0EUR |
| Prix de retrait |
225.0EUR |
204.0EUR |
| Investissement min. |
250€ (1 part) |
5 100€ (25 parts) |
| Frais de souscription |
10.0% |
0.0% |
| Frais de gestion |
11.0% TTC |
14.4% TTC |
| TOF |
99.1% |
97.37% |
| Endettement |
0.0% |
26.25% |
| Delai de jouissance |
5.0 mois |
3.0 mois |
| Pays |
Europe, International |
France, Europe |
Notre avis sur Comète
★★★★☆
4.7/5
Comète est la SCPI internationale d'Alderan, lancée en décembre 2023. Elle investit exclusivement hors France, avec une concentration au Royaume-Uni (47%), en Espagne (15%) et en Italie (12%).
Sa stratégie opportuniste sur marchés décotés lui a permis d'afficher un TD de 9% en 2025, parmi les meilleurs du marché. Elle cible les zones urbaines dynamiques et les pôles tertiaires à forte demande locative.
✓ Points forts
- TD 2025 de 9%
- 100% international hors France
- Stratégie opportuniste sur marchés décotés
- Diversification : UK, Espagne, Italie, Pays-Bas
- TRI cible 10 ans de 6,5%
✗ Points faibles
- SCPI récente (2023)
- Frais de souscription de 10%
- Exposition GBP (47% UK), risque de change
- Capitalisation modeste
Notre avis sur Iroko Zen
★★★★☆
4.8/5
Iroko Zen a révolutionné le marché SCPI en supprimant totalement les frais de souscription dès 2020. Résultat : 100% du capital investi travaille immédiatement. Labellisée ISR, elle affiche un TRI de 7,49% sur 5 ans et une capitalisation de 1,35 milliard d'euros.
Son portefeuille diversifié couvre commerces, bureaux, logistique et santé dans six pays européens, avec une durée d'engagement ferme des locataires de 7,3 ans à fin 2025.
✓ Points forts
- 0% de frais de souscription
- TRI 5 ans de 7,49%
- Label ISR
- Capitalisation de 1,35 Md€, liquidité solide
- Délai de jouissance de 3 mois
✗ Points faibles
- Ticket minimum : 5 100€ (25 parts)
- Frais de gestion de 14,4%
- Endettement de 26%
- 29% France, avantage fiscal partiel
Performance et stratégie de rendement
| Critère |
Comète |
Iroko Zen |
| Taux de distribution 2025 |
9.0% |
7.14% |
| TRI 10 ans |
6.5% |
7.49% |
| PGA |
9.0% |
8.13% |
| TOF |
99.1% |
97.37% |
Comète distribue davantage avec 9.0% contre 7.14% pour Iroko Zen.
Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire.
Sur la performance globale (TRI 10 ans), Iroko Zen prend l'avantage avec 7.49%.
💡 L'avis de l'expert :
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Comète : 100% d'exposition étrangère.
Iroko Zen : 71% d'exposition étrangère.
💡
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
| Critère |
Comète |
Iroko Zen |
| Ticket minimum |
250€ (1 part) |
5 100€ (25 parts) |
| Prix de la part |
250€ |
204€ |
💡
Comète est imbattable pour les versements programmés, vous pouvez investir part par part chaque mois. Iroko Zen impose un ticket plus conséquent, adapté aux placements de capital établis.
3. La structure des frais, un équilibre différent
Comète applique 11.0% TTC de frais de gestion annuels
contre 14.4% TTC pour Iroko Zen.
Comète est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
💡 Comparez le coût total sur 10 ans : frais de souscription + frais de gestion annuels. Une SCPI avec 1% de moins en frais de gestion, c'est environ 1 000€ économisés pour 100 000€ investis.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Comète vise un TRI de 6.5% sur 10 ans. Iroko Zen affiche un objectif de 7.49% sur 5 ans. L'objectif de TRI de Iroko Zen (7.49%) est plus ambitieux, cela traduit une stratégie de création de valeur immobilière. Comète joue une carte légèrement plus prudente mais très stable sur la distribution.
💡 Un TRI élevé est extrêmement ambitieux et implique une stratégie active de valorisation des actifs. Cela peut se concrétiser ou non selon les conditions de marché. Interrogez-vous : voulez-vous du revenu régulier (TD élevé) ou de la capitalisation à terme (TRI élevé) ?
🌍 Zones géographiques
Comète : Europe, International. Iroko Zen : France, Europe.
🏢 Thématique sectorielle
Comète est une SCPI de type diversifiee tandis que Iroko Zen est positionnée diversifiee.
Même thématique, la différenciation se joue sur la géographie, les frais et la stratégie de gestion.
📐 Taille et liquidité
Comète : 519.6 M€ de capitalisation · Iroko Zen : 1356.0 M€.
Iroko Zen est plus grande.
Répartition géographique : Comète vs Iroko Zen
Répartition sectorielle : Comète vs Iroko Zen
Frais et liquidité : les points de vigilance
| Critère |
Comète |
Iroko Zen |
| Prix d'achat |
250€ |
204€ |
| Prix de retrait |
225€ (−25.00€) |
204€ |
| Frais de souscription |
10% |
0% ✓ |
| Frais de gestion |
11% TTC |
14.4% TTC |
| Délai de jouissance |
5 mois |
3 mois |
| Endettement |
0% |
26.25% |
Décote à la sortie :
Comète : 250€ → 225€
(perte de 25.00€ par part, soit 10.0%)
.
Iroko Zen : 204€ → 204€
(pas de décote).
Iroko Zen est plus avantageuse à la sortie.
💡 L'avis de l'expert : C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 250.0€, une décote de 10.0% représente 2500€ perdus si vous revendez immédiatement.
Iroko Zen est sans frais d'entrée. Sur 10 000€, vous économisez 1000€ vs Comète.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
La diversification entre plusieurs SCPI est souvent la stratégie la plus pertinente.
Associer Comète et Iroko Zen permet de bénéficier des points forts de chacune tout en limitant l'exposition à un seul gestionnaire.
Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour déterminer la répartition optimale selon votre fiscalité et vos objectifs.
E
Équipe éditoriale Comparateur SCPI
Analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion · Actualisé le 14 avril 2026
Questions fréquentes
Comète ou Iroko Zen : laquelle choisir en 2026 ?
Comète est recommandée si exposition internationale maximale. Iroko Zen convient mieux si investissement minimum de 5 100€. Les deux peuvent être complémentaires, voir la section "mixer les deux" ci-dessus.
Quel est le meilleur taux de distribution ?
Comète : 9.0% · Iroko Zen : 7.14%. Analysez aussi le TRI sur 5 ans, il mesure la performance réelle incluant l'évolution du prix de part.
Quels sont les frais d'entrée ?
Comète : 10.0% ·
Iroko Zen : 0%, sans frais. Horizon recommandé : 8 ans minimum.
Quand perçoit-on les premiers loyers ?
Comète : 5.0 mois · Iroko Zen : 3.0 mois. Plus ce délai est court, plus vite votre capital commence à travailler.
Peut-on investir en assurance-vie ?
Cela dépend de votre contrat d'assurance-vie. Renseignez-vous auprès de votre assureur ou conseiller en gestion de patrimoine pour vérifier si ces SCPI sont référencées.
Quel est le risque de perte en capital ?
Comme toute SCPI, Comète et Iroko Zen présentent un risque de perte en capital. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le démembrement est-il possible sur ces SCPI ?
Le démembrement (nue-propriété / usufruit) dépend des conditions proposées par Alderan et Iroko. Consultez directement les sociétés de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Comète si :
- Exposition internationale maximale
- TD élevé avec diversification géo
- Acceptez le risque de change UK
- Portefeuille déjà exposé à la zone euro
👉 Choisissez Iroko Zen si :
- Investissement minimum de 5 100€
- TRI prime sur TD annuel
- ISR est un critère important
- Horizon 8 ans et plus
⚠️ Avertissement financier et réglementaire
Ce comparatif est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de la directive MiFID II. Investir en SCPI comporte des risques, dont la perte partielle ou totale du capital investi. La liquidité n'est pas garantie. Les rendements affichés sont ceux des exercices passés et ne préjugent pas des performances futures. Avant tout investissement, consultez un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) agréé par l'AMF. Les données sont actualisées à la date de publication, vérifiez toujours les informations directement auprès des sociétés de gestion.
