Comparatif 2026
Comète vs Iroko Atlas : lequel choisir en 2026 ?
Mis à jour le 14 avril 2026
Comparaison détaillée : Comète vs Iroko Atlas
| TD 2026 |
9.0% |
9.41% |
| TRI |
6.5% |
7.0% |
| Prix de la part |
250.0EUR |
200.0EUR |
| Prix de retrait |
225.0EUR |
200.0EUR |
| Investissement min. |
250€ (1 part) |
200€ (1 part) |
| Frais de souscription |
10.0% |
0.0% |
| Frais de gestion |
11.0% TTC |
14.4% TTC |
| TOF |
99.1% |
100.0% |
| Endettement |
0.0% |
0.0% |
| Delai de jouissance |
5.0 mois |
4.0 mois |
| Pays |
Europe, International |
Europe, International (hors France) |
Notre avis sur Comète
★★★★☆
4.7/5
Comète est la SCPI internationale d'Alderan, lancée en décembre 2023. Elle investit exclusivement hors France, avec une concentration au Royaume-Uni (47%), en Espagne (15%) et en Italie (12%).
Sa stratégie opportuniste sur marchés décotés lui a permis d'afficher un TD de 9% en 2025, parmi les meilleurs du marché. Elle cible les zones urbaines dynamiques et les pôles tertiaires à forte demande locative.
✓ Points forts
- TD 2025 de 9%
- 100% international hors France
- Stratégie opportuniste sur marchés décotés
- Diversification : UK, Espagne, Italie, Pays-Bas
- TRI cible 10 ans de 6,5%
✗ Points faibles
- SCPI récente (2023)
- Frais de souscription de 10%
- Exposition GBP (47% UK), risque de change
- Capitalisation modeste
Notre avis sur Iroko Atlas
★★★★☆
4.5/5
Iroko Atlas est la petite sœur d'Iroko Zen, lancée en 2025 avec une ambition encore plus internationale : 100% hors de France. Même modèle sans frais, même approche ISR. En quelques mois, elle a constitué 12 actifs dans 6 pays européens.
Sa répartition actuelle : Royaume-Uni (31%), Pays-Bas (29%), Espagne (13%). Forte orientation commerces (56%). TRI cible de 7% sur 10 ans.
✓ Points forts
- 0% de frais de souscription
- 100% hors de France
- TOF à 100%
- TRI cible 10 ans de 7%
- Même équipe qu'Iroko Zen
✗ Points faibles
- SCPI très récente (2025), aucun track record
- Capitalisation faible (77,4 M€)
- Délai de jouissance de 5 mois
- Risque de change GBP (31% UK)
Performance et stratégie de rendement
| Critère |
Comète |
Iroko Atlas |
| Taux de distribution 2025 |
9.0% |
9.41% |
| TRI 10 ans |
6.5% |
7.0% |
| PGA |
9.0% |
9.41% |
| TOF |
99.1% |
100.0% |
Iroko Atlas distribue davantage avec 9.41% contre 9.0% pour Comète.
Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire.
Sur la performance globale (TRI 10 ans), Iroko Atlas prend l'avantage avec 7.0%.
💡 L'avis de l'expert :
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Comète : 100% d'exposition étrangère.
Iroko Atlas : 100% d'exposition étrangère.
💡
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
| Critère |
Comète |
Iroko Atlas |
| Ticket minimum |
250€ (1 part) |
200€ (1 part) |
| Prix de la part |
250€ |
200€ |
💡
Comète est imbattable pour les versements programmés, vous pouvez investir part par part chaque mois. Iroko Atlas impose un ticket plus conséquent, adapté aux placements de capital établis.
3. La structure des frais, un équilibre différent
Comète applique 11.0% TTC de frais de gestion annuels
contre 14.4% TTC pour Iroko Atlas.
Comète est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
💡 Comparez le coût total sur 10 ans : frais de souscription + frais de gestion annuels. Une SCPI avec 1% de moins en frais de gestion, c'est environ 1 000€ économisés pour 100 000€ investis.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Comète vise un TRI de 6.5% sur 10 ans. Iroko Atlas affiche un objectif de 7.0% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Iroko Atlas (7.0%) est plus ambitieux, cela traduit une stratégie de création de valeur immobilière. Comète joue une carte légèrement plus prudente mais très stable sur la distribution.
💡 Un TRI élevé est extrêmement ambitieux et implique une stratégie active de valorisation des actifs. Cela peut se concrétiser ou non selon les conditions de marché. Interrogez-vous : voulez-vous du revenu régulier (TD élevé) ou de la capitalisation à terme (TRI élevé) ?
🌍 Zones géographiques
Comète : Europe, International. Iroko Atlas : Europe, International (hors France).
🏢 Thématique sectorielle
Comète est une SCPI de type diversifiee tandis que Iroko Atlas est positionnée diversifiee.
Même thématique, la différenciation se joue sur la géographie, les frais et la stratégie de gestion.
📐 Taille et liquidité
Comète : 519.6 M€ de capitalisation · Iroko Atlas : 77.4 M€.
Comète est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Comète vs Iroko Atlas
Répartition sectorielle : Comète vs Iroko Atlas
Frais et liquidité : les points de vigilance
| Critère |
Comète |
Iroko Atlas |
| Prix d'achat |
250€ |
200€ |
| Prix de retrait |
225€ (−25.00€) |
200€ |
| Frais de souscription |
10% |
0% ✓ |
| Frais de gestion |
11% TTC |
14.4% TTC |
| Délai de jouissance |
5 mois |
4 mois |
| Endettement |
0% |
0% |
Décote à la sortie :
Comète : 250€ → 225€
(perte de 25.00€ par part, soit 10.0%)
.
Iroko Atlas : 200€ → 200€
(pas de décote).
Iroko Atlas est plus avantageuse à la sortie.
💡 L'avis de l'expert : C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 250.0€, une décote de 10.0% représente 2500€ perdus si vous revendez immédiatement.
Iroko Atlas est sans frais d'entrée. Sur 10 000€, vous économisez 1000€ vs Comète.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
La diversification entre plusieurs SCPI est souvent la stratégie la plus pertinente.
Associer Comète et Iroko Atlas permet de bénéficier des points forts de chacune tout en limitant l'exposition à un seul gestionnaire.
Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour déterminer la répartition optimale selon votre fiscalité et vos objectifs.
E
Équipe éditoriale Comparateur SCPI
Analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion · Actualisé le 14 avril 2026
Questions fréquentes
Comète ou Iroko Atlas : laquelle choisir en 2026 ?
Comète est recommandée si exposition internationale maximale. Iroko Atlas convient mieux si confiance en l'équipe iroko. Les deux peuvent être complémentaires, voir la section "mixer les deux" ci-dessus.
Quel est le meilleur taux de distribution ?
Comète : 9.0% · Iroko Atlas : 9.41%. Analysez aussi le TRI sur 5 ans, il mesure la performance réelle incluant l'évolution du prix de part.
Quels sont les frais d'entrée ?
Comète : 10.0% ·
Iroko Atlas : 0%, sans frais. Horizon recommandé : 8 ans minimum.
Quand perçoit-on les premiers loyers ?
Comète : 5.0 mois · Iroko Atlas : 4.0 mois. Plus ce délai est court, plus vite votre capital commence à travailler.
Peut-on investir en assurance-vie ?
Cela dépend de votre contrat d'assurance-vie. Renseignez-vous auprès de votre assureur ou conseiller en gestion de patrimoine pour vérifier si ces SCPI sont référencées.
Quel est le risque de perte en capital ?
Comme toute SCPI, Comète et Iroko Atlas présentent un risque de perte en capital. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le démembrement est-il possible sur ces SCPI ?
Le démembrement (nue-propriété / usufruit) dépend des conditions proposées par Alderan et Iroko. Consultez directement les sociétés de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Comète si :
- Exposition internationale maximale
- TD élevé avec diversification géo
- Acceptez le risque de change UK
- Portefeuille déjà exposé à la zone euro
👉 Choisissez Iroko Atlas si :
- Confiance en l'équipe Iroko
- Exposition 100% internationale
- TMI élevée, optimisation fiscale
- Acceptez le risque d'une SCPI naissante
⚠️ Avertissement financier et réglementaire
Ce comparatif est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de la directive MiFID II. Investir en SCPI comporte des risques, dont la perte partielle ou totale du capital investi. La liquidité n'est pas garantie. Les rendements affichés sont ceux des exercices passés et ne préjugent pas des performances futures. Avant tout investissement, consultez un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) agréé par l'AMF. Les données sont actualisées à la date de publication, vérifiez toujours les informations directement auprès des sociétés de gestion.
