Comparatif 2026
Iroko Atlas vs Iroko Zen : lequel choisir en 2026 ?
Mis à jour le 14 avril 2026
Comparaison détaillée : Iroko Atlas vs Iroko Zen
| TD 2026 |
9.41% |
7.14% |
| TRI |
7.0% |
7.49% |
| Prix de la part |
200.0EUR |
204.0EUR |
| Prix de retrait |
200.0EUR |
204.0EUR |
| Investissement min. |
200€ (1 part) |
5 100€ (25 parts) |
| Frais de souscription |
0.0% |
0.0% |
| Frais de gestion |
14.4% TTC |
14.4% TTC |
| TOF |
100.0% |
97.37% |
| Endettement |
0.0% |
26.25% |
| Delai de jouissance |
4.0 mois |
3.0 mois |
| Pays |
Europe, International (hors France) |
France, Europe |
Notre avis sur Iroko Atlas
★★★★☆
4.5/5
Iroko Atlas est la petite sœur d'Iroko Zen, lancée en 2025 avec une ambition encore plus internationale : 100% hors de France. Même modèle sans frais, même approche ISR. En quelques mois, elle a constitué 12 actifs dans 6 pays européens.
Sa répartition actuelle : Royaume-Uni (31%), Pays-Bas (29%), Espagne (13%). Forte orientation commerces (56%). TRI cible de 7% sur 10 ans.
✓ Points forts
- 0% de frais de souscription
- 100% hors de France
- TOF à 100%
- TRI cible 10 ans de 7%
- Même équipe qu'Iroko Zen
✗ Points faibles
- SCPI très récente (2025), aucun track record
- Capitalisation faible (77,4 M€)
- Délai de jouissance de 5 mois
- Risque de change GBP (31% UK)
Notre avis sur Iroko Zen
★★★★☆
4.8/5
Iroko Zen a révolutionné le marché SCPI en supprimant totalement les frais de souscription dès 2020. Résultat : 100% du capital investi travaille immédiatement. Labellisée ISR, elle affiche un TRI de 7,49% sur 5 ans et une capitalisation de 1,35 milliard d'euros.
Son portefeuille diversifié couvre commerces, bureaux, logistique et santé dans six pays européens, avec une durée d'engagement ferme des locataires de 7,3 ans à fin 2025.
✓ Points forts
- 0% de frais de souscription
- TRI 5 ans de 7,49%
- Label ISR
- Capitalisation de 1,35 Md€, liquidité solide
- Délai de jouissance de 3 mois
✗ Points faibles
- Ticket minimum : 5 100€ (25 parts)
- Frais de gestion de 14,4%
- Endettement de 26%
- 29% France, avantage fiscal partiel
Performance et stratégie de rendement
| Critère |
Iroko Atlas |
Iroko Zen |
| Taux de distribution 2025 |
9.41% |
7.14% |
| TRI 10 ans |
7.0% |
7.49% |
| PGA |
9.41% |
8.13% |
| TOF |
100.0% |
97.37% |
Iroko Atlas distribue davantage avec 9.41% contre 7.14% pour Iroko Zen.
Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire.
Sur la performance globale (TRI 10 ans), Iroko Zen prend l'avantage avec 7.49%.
💡 L'avis de l'expert :
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Iroko Atlas : 100% d'exposition étrangère.
Iroko Zen : 71% d'exposition étrangère.
💡
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
| Critère |
Iroko Atlas |
Iroko Zen |
| Ticket minimum |
200€ (1 part) |
5 100€ (25 parts) |
| Prix de la part |
200€ |
204€ |
💡
Iroko Atlas est imbattable pour les versements programmés, vous pouvez investir part par part chaque mois. Iroko Zen impose un ticket plus conséquent, adapté aux placements de capital établis.
3. La structure des frais, un équilibre différent
Iroko Atlas applique 14.4% TTC de frais de gestion annuels
contre 14.4% TTC pour Iroko Zen.
Les deux SCPI appliquent les mêmes frais de gestion.
💡 Comparez le coût total sur 10 ans : frais de souscription + frais de gestion annuels. Une SCPI avec 1% de moins en frais de gestion, c'est environ 1 000€ économisés pour 100 000€ investis.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Iroko Atlas vise un TRI de 7.0% sur 10 ans. Iroko Zen affiche un objectif de 7.49% sur 5 ans. L'objectif de TRI de Iroko Zen (7.49%) est plus ambitieux, cela traduit une stratégie de création de valeur immobilière. Iroko Atlas joue une carte légèrement plus prudente mais très stable sur la distribution.
💡 Un TRI élevé est extrêmement ambitieux et implique une stratégie active de valorisation des actifs. Cela peut se concrétiser ou non selon les conditions de marché. Interrogez-vous : voulez-vous du revenu régulier (TD élevé) ou de la capitalisation à terme (TRI élevé) ?
🌍 Zones géographiques
Iroko Atlas : Europe, International (hors France). Iroko Zen : France, Europe.
🏢 Thématique sectorielle
Iroko Atlas est une SCPI de type diversifiee tandis que Iroko Zen est positionnée diversifiee.
Même thématique, la différenciation se joue sur la géographie, les frais et la stratégie de gestion.
📐 Taille et liquidité
Iroko Atlas : 77.4 M€ de capitalisation · Iroko Zen : 1356.0 M€.
Iroko Zen est plus grande.
Répartition géographique : Iroko Atlas vs Iroko Zen
Répartition sectorielle : Iroko Atlas vs Iroko Zen
Frais et liquidité : les points de vigilance
| Critère |
Iroko Atlas |
Iroko Zen |
| Prix d'achat |
200€ |
204€ |
| Prix de retrait |
200€ |
204€ |
| Frais de souscription |
0% ✓ |
0% ✓ |
| Frais de gestion |
14.4% TTC |
14.4% TTC |
| Délai de jouissance |
4 mois |
3 mois |
| Endettement |
0% |
26.25% |
Décote à la sortie :
Iroko Atlas : 200€ → 200€
(pas de décote, prix de retrait égal au prix d'achat).
Iroko Zen : 204€ → 204€
(pas de décote).
💡 L'avis de l'expert : C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 200.0€, une décote de 0.0% représente 0€ perdus si vous revendez immédiatement.
Les deux SCPI sont sans frais de souscription, capital intégralement investi dès le départ. Les frais de gestion annuels deviennent le critère principal à surveiller.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
La diversification entre plusieurs SCPI est souvent la stratégie la plus pertinente.
Associer Iroko Atlas et Iroko Zen permet de bénéficier des points forts de chacune tout en limitant l'exposition à un seul gestionnaire.
Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour déterminer la répartition optimale selon votre fiscalité et vos objectifs.
E
Équipe éditoriale Comparateur SCPI
Analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion · Actualisé le 14 avril 2026
Questions fréquentes
Iroko Atlas ou Iroko Zen : laquelle choisir en 2026 ?
Iroko Atlas est recommandée si confiance en l'équipe iroko. Iroko Zen convient mieux si investissement minimum de 5 100€. Les deux peuvent être complémentaires, voir la section "mixer les deux" ci-dessus.
Quel est le meilleur taux de distribution ?
Iroko Atlas : 9.41% · Iroko Zen : 7.14%. Analysez aussi le TRI sur 5 ans, il mesure la performance réelle incluant l'évolution du prix de part.
Quels sont les frais d'entrée ?
Iroko Atlas : 0%, sans frais ·
Iroko Zen : 0%, sans frais. Horizon recommandé : 8 ans minimum.
Quand perçoit-on les premiers loyers ?
Iroko Atlas : 4.0 mois · Iroko Zen : 3.0 mois. Plus ce délai est court, plus vite votre capital commence à travailler.
Peut-on investir en assurance-vie ?
Cela dépend de votre contrat d'assurance-vie. Renseignez-vous auprès de votre assureur ou conseiller en gestion de patrimoine pour vérifier si ces SCPI sont référencées.
Quel est le risque de perte en capital ?
Comme toute SCPI, Iroko Atlas et Iroko Zen présentent un risque de perte en capital. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le démembrement est-il possible sur ces SCPI ?
Le démembrement (nue-propriété / usufruit) dépend des conditions proposées par Iroko et Iroko. Consultez directement les sociétés de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Iroko Atlas si :
- Confiance en l'équipe Iroko
- Exposition 100% internationale
- TMI élevée, optimisation fiscale
- Acceptez le risque d'une SCPI naissante
👉 Choisissez Iroko Zen si :
- Investissement minimum de 5 100€
- TRI prime sur TD annuel
- ISR est un critère important
- Horizon 8 ans et plus
⚠️ Avertissement financier et réglementaire
Ce comparatif est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de la directive MiFID II. Investir en SCPI comporte des risques, dont la perte partielle ou totale du capital investi. La liquidité n'est pas garantie. Les rendements affichés sont ceux des exercices passés et ne préjugent pas des performances futures. Avant tout investissement, consultez un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) agréé par l'AMF. Les données sont actualisées à la date de publication, vérifiez toujours les informations directement auprès des sociétés de gestion.
